Що перевіряє нотаріус перед угодою

Посвідчення договору: фінальна подія, якій передує тишина реєстрових перевірок. Нотаріус не штампує документ: він встановлює особи, перевіряє правочинність, право власності, обтяження, згоди та законність тексту, кожен пункт на кожній угоді. Цей матеріал про сім перевірок, які нотаріус проводить перед підписанням, про те, чому кожна з них має значення, і про те, що вони захищають у покупця та продавця.

Коротко: перед посвідченням договору нотаріус встановлює особу та дієздатність сторін, перевіряє право власності відчужувача в Державному реєстрі речових прав, арешти та заборони відчуження в Єдиному реєстрі заборон, заповіти у Спадковому реєстрі, сімейний стан за актовими записами ДРАЦС, чинність довіреностей та законність змісту договору. Правову основу цих дій визначають Закон України «Про нотаріат» і Порядок вчинення нотаріальних дій, затверджений наказом Мін’юсту № 296/5. Кожна угода коштує сторонам держмито 1% та збір до Пенсійного фонду 1%, а продавець нерухомості сплачує ще й податок за ст. 172 Податкового кодексу: повна таблиця ставок нижче.

Те, що перевіряє нотаріус при купівлі квартири, це окремий випадок загального списку: реєстрові перевірки уніфіковані для всіх договорів відчуження. Детальний розбір документів, податків та строків на сторінці договір купівлі-продажу нерухомості.

1. Особистість сторін

Нотаріус встановлює особу кожної сторони за документами, що засвідчують особу: паспорт перевіряється візуально та за реєстрами. Для представників, перевірка довіреності: чинність, обсяг повноважень, реєстр доручень.

• Що захищає: угоду від підробних паспортів та недійсних доручень.
• Що потрібно від сторін: оригінали документів, а не копії.

Встановлення особи є першою обов’язковою дією нотаріуса за Законом України «Про нотаріат»: без неї посвідчувальний напис не має сили. Електронний паспорт у застосунку Дія має таку саму силу для встановлення особи, як і паперовий: це зручно, коли одна зі сторін за кордоном. Якщо документи викликають сумніви, нотаріус має право відмовити у вчиненні нотаріальної дії, і саме ця відмова пізніше рятує сторони від недійсного договору.

2. Дієздатність

Нотаріус переконується у дієздатності кожної сторони: вікова дієздатність, відсутність судових рішень про обмеження. Для людей похилого віку або осіб з особливостями здоров’я, посилена перевірка: консультація наодинці, документи про стан, документування свідомості.

• Що захищає: угоду від оспорювання за підставою недієздатності, найпоширенішої причини визнання договорів недійсними.

Повна цивільна дієздатність настає з повноліття; обмеження або позбавлення, лише за рішенням суду, і нотаріус викриває такі рішення через документи органів опіки та розмову наодинці. Сумніви в усвідомленні значення своїх дій, підстава відмовити у посвідченні: це не примха, а обов’язок нотаріуса, і саме він у майбутньому захищає договір від оспорювання.

3. Право власності

Реєстрова перевірка права власності відчужувача: чи справді він власник, з якого дня, на якій підставі. Для нерухомості, Державний реєстр речових прав; для авто, реєстр транспортних засобів.

• Що захищає: покупця від угоди з особою, яка не є власником.

До Державного реєстру речових прав на нерухоме майно нотаріус має доступ онлайн і бачить реєстраційну історію об’єкта: попередні договори, підстави набуття, зміни власників. Разом із реєстровими даними запитується комплект документів: витяг з реєстру прав, технічний паспорт, звіт про оцінку, внесений до Єдиної бази звітів про оцінку ФДМУ. Якщо продавець отримав нерухомість у спадщину, історію права продовжують записи Спадкового реєстру: заповіти та спадкові справи перевіряються, щоб виключити претензії інших спадкоємців. Водночас нотаріус є державним реєстратором прав: посвідчивши договір, він сам вносить запис про право власності покупця до реєстру за Законом № 1952-IV.

4. Обтяження: арешти, застави, заборони

Реєстрова перевірка обтяжень: арештів, застав, заборон відчуження. Обтяження не видно «на око»: квартира може виглядати вільною, але мати заставу банку або арешт судового виконавця.

• Що захищає: покупця від купівлі майна з правами третіх осіб, найчастішої причини розірваних угод.

Джерел два: іпотеку видно в самому Державному реєстрі речових прав, а арешти та заборони відчуження, в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. Заборони накладають суди, державні виконавці та контролюючі органи; поки запис діє, реєстрація нового права власності неможлива, і договір просто не посвідчать.

5. Згоди співвласників та другого з подружжя

Якщо майно, спільне, потрібна згода всіх співвласників; якщо продавець у шлюбі, згода другого з подружжя, якщо майно, спільне. Нотаріус перевіряє майновий режим та наявність згод.

• Що захищає: угоду від розірвання другим з подружжя або співвласником, який не підписав.

Майновий режим подружжя нотаріус підтверджує за актовими записами ДРАЦС: діючий шлюб, розірвання, шлюбний договір. За ст. 65 Сімейного кодексу відчуження спільного сумісного майна потребує письмової нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя. У купівлі-продажу частки додається переважне право інших співвласників за ст. 362 ЦКУ: їх повідомляють умови угоди до продажу; при даруванні переважне право не діє.

6. Повноваження представників

Для угод за дорученням, перевірка чинності, обсягу та відсутності скасування. Довіреність, видана за кордоном, перевіряється на легалізацію та переклад.

• Що захищає: угоду від недійсної довіреності, яка тягне за собою недійсність усього договору.

Чинність доручення перевіряється за реєстром: скасована або відкликана довіреність видно в ньому миттєво. Нотаріус звіряє обсяг повноважень зі змістом договору: доручення на управління майном не дає права продавати квартиру. Закордонна довіреність потребує апостиля або легалізації та якісного перекладу, інакше документ не пройде перевірку.

7. Законність змісту

Нотаріус перевіряє текст договору на відповідність закону: чи допускає закон такі умови, чи не порушує договір права третіх осіб, чи не ставить одну зі сторін у явно несприятливе становище. Нотаріус роз’яснює сторонам зміст та наслідки.

• Що захищає: договір від судового визнання недійсним через незаконні умови.

Форму кожного договору визначено Цивільним кодексом: купівля-продаж нерухомості, обов’язкове нотаріальне посвідчення за ст. 657 ЦКУ, дарування, ст. 719, оренда нерухомості понад три роки, ст. 793, позика понад 10 нмдг, письмова форма за ст. 1047, довічне утримання, ст. 744–758 ЦКУ. Шлюбний договір регулюють ст. 92–103 Сімейного кодексу. Умови, що суперечать закону або обмежують права дітей, не посвідчуються: текст доопрацьовують до законного вигляду ще до підписання.

Зведена таблиця перевірок

№	Перевірка	Джерело	Хто захищений
1	Особистість	Паспорти, реєстри	Обидві сторони
2	Дієздатність	Документи, консультація	Обидві сторони
3	Право власності	Державний реєстр прав	Покупець
4	Обтяження	Реєстр обтяжень	Покупець
5	Згоди співвласників	Документи, реєстри	Покупець, співвласники
6	Повноваження представників	Реєстр доручень	Обидві сторони
7	Законність змісту	Текст договору, закон	Обидві сторони

Сім реєстрів, у які заглядає нотаріус

Сім перевірок спираються на сім джерел: державні реєстри та бази, до яких нотаріус має доступ в електронному вигляді:

Реєстр / база	Що в ньому шукає нотаріус	Які угоди
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно	власник, підстава права, іпотека	нерухомість
Єдиний реєстр заборон	арешти, заборони відчуження	нерухомість
Спадковий реєстр	заповіти, спадкові справи	майно, отримане у спадщину
ДРАЦС	актові записи про шлюб	майно подружжя
Реєстр довіреностей	чинність та скасування доручень	угоди за представництвом
Реєстр транспортних засобів	власник авто, обтяження	купівля-продаж авто
Єдина база звітів про оцінку ФДМУ	оціночна вартість об’єкта	нерухомість

Порядок вчинення нотаріальних дій, затверджений наказом Мін’юсту № 296/5, визначає послідовність цих дій: встановлення особи, перевірка реєстрів, аналіз документів, посвідчення та реєстрація права. Для угод з транспортом реєстрову перевірку веде реєстр сервісного центру МВС: порівняння варіантів оформлення в матеріалі купівля-продаж авто у нотаріуса.

Скільки коштує перевірка та посвідчення: реальні ставки

Реєстрова перевірка входить у послугу посвідчення, а її результат, у платежі, які сторони сплачують у нотаріуса в день угоди:

Платіж	Ставка	Хто сплачує	Підстава
Держмито	1%	за домовленістю сторін	Декрет КМУ «Про державне мито»
Збір до Пенсійного фонду	1%	за домовленістю сторін	обов’язковий при відчуженні нерухомості
ПДФО при продажу нерухомості	0% / 5% / 18%	продавець	ПКУ ст. 172
Правові та технічні послуги нотаріуса	орієнтир за прайсом	за домовленістю	не регулюється Декретом

ПДФО за ст. 172 ПКУ: 0%, якщо протягом року продається перший об’єкт нерухомості, 5%, другий і наступні, 18%, для нерезидентів. Для дарування родичам діє ст. 174 ПКУ: 0% для першого ступеня споріднення, 5% для інших родичів. Детальніше про податки при даруванні, у матеріалі договір дарування нерухомості. Ставки переглядаються, тому перед угодою перевіряйте чинну редакцію Податкового кодексу; оціночна вартість зі звіту про оцінку ФДМУ використовується для розрахунку зборів.

Що нотаріус не перевіряє

Нотаріус гарантує законність форми та реєстровий стан, але не перевіряє:

• Борги за комунальні послуги: покупець сам витребовує довідки.
• Фактичний стан нерухомості: технічний стан, ремонт, сусіди.
• Приховані дефекти документів, які реєстри не показують.
• Добросовісність сторін у позаугодних домовленостях: усе, що не в тексті договору, не існує для закону.

Чи достатньо перевірки нотаріуса для безпечної покупки? Для реєстрової чистоти на момент угоди, так: у реєстрах видно все, що держава зареєструвала. Для повного юридичного аудиту, ні: історію володіння до запровадження електронного реєстру, борги за комунальні послуги, технічний стан об’єкта та усні домовленості покупець перевіряє додатково. Нотаріус гарантує стан реєстрів на дату угоди, а не повне досьє на об’єкт.

Повний перелік документів для кожного типу угоди, на сторінках розділу Договори; розрахунок витрат, у матеріалі Скільки коштує оформити квартиру.

FAQ

Що саме перевіряє нотаріус перед посвідченням договору?

Сім груп: особистість сторін за паспортами та реєстрами; дієздатність; право власності відчужувача в державному реєстрі; обтяження: арешти, застави, заборони; згоди співвласників та другого з подружжя; повноваження представників за довіреністями; законність змісту договору. Нотаріус роз’яснює сторонам зміст та наслідки. Кожна перевірка, обов’язок за законом, і саме їхній комплекс робить посвідчений договір надійним.

Чи гарантує перевірка нотаріуса відсутність проблем з квартирою?

Ні: нотаріус гарантує законність форми, реєстровий стан та правочинність, але не перевіряє борги за комунальні послуги, фактичний стан нерухомості або домовленості, які не вписані в договір. Ці перевірки, зона відповідальності покупця: довідки про заборгованість, огляд об’єкта, фіксація домовленостей у тексті договору. Нотаріус не перевіряє те, чого немає в реєстрах та документах.

Що потрібно від покупця перед візитом до нотаріуса?

Паспорт та код; перевірка об’єкта: реєстровий витяг, історія права власності, обтяження (нотаріус перевіряє, але покупець може зробити це заздалегідь самостійно); підтвердження джерел коштів за потреби.