Скільки коштує оформити купівлю квартири у нотаріуса: повний розрахунок

Питання «скільки коштує оформити квартиру» звучить однаково від кожного покупця, але відповідь завжди збирається з чотирьох частин: державне мито, нотаріальний тариф та технічна робота, пенсійний збір, податки продавця. Кожна частина рахується за власними правилами, і загальна сума залежить від ціни за оцінкою, кількості продавців та того, скільки разів продавець продавав у році. Цей матеріал, розкладка кожної частини з поясненням, від чого вона залежить; точні цифри на день угоди завжди підтверджує нотаріус.

Коротка відповідь у цифрах: обов’язкові платежі, прив’язані до вартості житла,, це 1% держмита за посвідчення договору (Декрет КМУ «Про державне мито») та 1% збору до Пенсійного фонду з покупця, разом близько 2% від оціночної вартості об’єкта. Нотаріальний тариф у приватного нотаріуса, договірна величина, і жоден «ринковий орієнтир» не замінює запит конкретному нотаріусу; у державного нотаріуса діють затверджені ставки. Податки продавця, від 0% до 18% залежно від кількості продажів за рік і статусу права власності (ПКУ ст. 172). Для типової квартири за 2 000 000 грн обов’язкові збори покупця, близько 40 000 грн плюс договірний тариф нотаріуса; повний приклад, у відповідному розділі нижче.

З чого складається вартість оформлення

Складова	Хто платить	Від чого залежить
Держмито за посвідчення	Покупець (типово; сторони можуть домовитись інакше)	Тип договору, вартість об’єкта
Нотаріальний тариф та технічна робота	Домовленість	Договірний тариф приватного нотаріуса або затверджені ставки державного
Пенсійний збір	Покупець (за законом)	Вартість об’єкта
Податок на доходи продавця	Продавець	Кількість продажів за рік, статус
Реєстрація права власності	Зазвичай покупець	Фіксована плата, терміновість
Оцінка	Домовленість	Суб’єкт оціночної діяльності

Жодна з цих частин не є «платою нотаріусу» в побутовому сенсі: нотаріус отримує тариф, решта, платежі державі або послуги третіх сторін. Саме тому розрахунок «в цілому» без розкладки вводить в оману: у двох нотаріусів однаковий тариф, але різні загальні суми через інші складові.

До цього переліку варто одразу додати непрямі, але неминучі витрати підготовки: витяги з реєстрів, які збирає нотаріус, нотаріальні заяви-згоди другого з подружжя, якщо квартира набута у шлюбі (СКУ ст. 65), довідки та копії. Кожен документ, окремий платіж, і саме сукупність цих «дрібниць» робить кінцеву суму вищою за голий тариф.

Держмито та нотаріальний тариф

Держмито, фіксований платіж державі за посвідчення, який рахується від вартості предмета угоди для нерухомості. Нотаріальний тариф, плата за роботу нотаріуса, яка включає посвідчення, технічну роботу, підготовку проєкту договору.

• Держмито, ставка встановлена законом, у всіх нотаріусів однакова.
• Тариф, для державних нотаріусів, затверджені ставки; для приватних, договірна плата, і саме тут різниця між пропозиціями.
• Технічна робота, друк, копії, реєстрові запити; невелика, але реальна складова.

Порівнюючи пропозиції нотаріусів, дивіться на тариф та технічну роботу, держмито скрізь те саме.

Скільки саме складає держмито

За Декретом КМУ «Про державне мито» за посвідчення договорів відчуження нерухомого майна сплачується 1% від суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. Для квартири це означає просте правило: мито завжди рахується від ціни, зафіксованої в договорі, а вона не може бути нижчою за експертну оцінку. У державного нотаріуса посвідчення оплачується за державним тарифом, у приватного, тариф договірний, але держмито як платіж до бюджету не залежить від вибору нотаріуса.

Який нотаріус дешевший: приватний чи державний

За держмитом різниці немає, платіж ідентичний. Державний нотаріус працює за затвердженими ставками, тож його тариф зазвичай нижчий; приватний встановлює договірну плату, і саме її слід запитати до візиту, фіксованих «ринкових діапазонів», на які можна спиратися при бюджетуванні, не існує. Різниця компенсується іншим: у приватних нотаріусів менші черги, ширші години прийому, більше досвіду саме з угодами нерухомості та готовність вести угоду, де одна зі сторін, за кордоном. Обираючи лише за ціною, легко зекономити на тарифі, і втратити тижні на узгодження дати, коли продавцю і покупцю треба прийти одночасно.

Пенсійний збір

Пенсійний збір при придбанні нерухомості рахується від вартості об’єкта та сплачується покупцем, якщо інше не домовлено. Збір не нараховується на деякі категорії, наприклад, при першому придбанні соціального житла; деталі, на сторінці Податки при продажу квартири.

Ставка збору, 1% від вартості нерухомості, що набувається. Він сплачується на рахунки Пенсійного фонду окремо від держмита: це два різні платежі з різними одержувачами, і саме тому в розрахунку вони завжди фігурують двома рядками. Від збору звільнено, серед іншого, придбання соціального житла в межах державних програм та окремі пільгові категорії, якщо ваша угода підходить під пільгу, повний перелік підстав звільнення перевіряє нотаріус до дня угоди.

Податкова сторона продавця

Продавець платить податок на доходи; розмір залежить від того, скільки разів він продавав нерухомість у звітному році та від статусу права власності:

• Перший продаж за рік, площа в ліміті, податок не нараховується.
• Другий та наступні продажі, загальна ставка на весь дохід.
• Свіже право (спадщина, дарування) до строку, загальна ставка на весь дохід.

Податкова складова, часто найбільша частина витрат угоди, і її планують до візиту до нотаріуса, а не після.

Ставки у цифрах

Стаття 172 Податкового кодексу України визначає три сценарії для продавця-фізособи:

Сценарій	ПДФО
Перший продаж за рік, житло в межах пільги за площею та строком володіння	0%
Другий і наступний продаж за рік або вихід за межі пільги	5%
Продаж нерезидентом або об’єкт, набутий недавно у спадщину чи дарунок	18%

Податковим агентом при виплаті доходу виступає покупець: саме він перераховує ПДФО з ціни продажу одночасно з іншими платежами за угодою. Для продавця це означає просте правило: «ціна мінус податок», це те, що він реально отримає, і цю різницю варто порахувати ще на етапі перемовин про ціну, а не після підписання.

Оцінка та реєстрація

Експертна оцінка на дату угоди, обов’язкова для нерухомості: вона стає податковою базою та основою для держмита. Вартість оцінки залежить від суб’єкта оціночної діяльності; це послуга третьої сторони, яку нотаріус не надає.

Реєстрація права власності, державна плата за внесення до реєстру; зазвичай закриває покупець. Реєстрація, фінальний крок: до неї покупець володіє документом, але не правом.

Реєстраційна дія має адміністративний збір, розмір якого залежить від терміновості: стандартна процедура, мінімальна плата, прискорені варіанти, помітно дорожчі. Оцінка для нотаріуса, окремий платіж суб’єкту оціночної діяльності: саме звіт про оцінку визначає цифру, від якої потім рахуються держмито, пенсійний збір і податки. Плануйте звіт на дату, близьку до дня угоди,, нотаріус вимагає актуальності оцінки, і прострочений звіт доведеться оновлювати за нову плату.

Приклад розкладки для угоди середньої вартості

Нижче, структура розрахунку для гіпотетичної угоди; точні суми на день угоди дає нотаріус:

1. Оцінка, за тарифом суб’єкта оціночної діяльності.
2. Держмито, ставка від вартості за оцінкою.
3. Нотаріальний тариф та технічна робота, договірна сума.
4. Пенсійний збір, відсоток від вартості.
5. Податки продавця, залежно від кількості продажів за рік та статусу права.
6. Реєстрація права, фіксована плата.

Повний розрахунок на прикладі квартири за 2 000 000 грн

Візьмемо типову однокімнатну квартиру з оціночною вартістю 2 000 000 грн. Покупець, фізособа; продавець продає уперше за рік, квартира, єдине житло у власності понад визначений ПКУ строк. Розкладка:

Платіж	Розрахунок	Сума
Оцінка	тариф суб’єкта оціночної діяльності	за прайсом оцінювача
Держмито	1% × 2 000 000	20 000 грн
Нотаріальний тариф + техробота	договірна плата приватного нотаріуса	за запитом нотаріуса
Пенсійний збір	1% × 2 000 000	20 000 грн
ПДФО продавця	пільговий перший продаж за рік	0%
Реєстрація права власності	адмінзбір, стандартний строк	за затвердженим тарифом

Другий варіант того ж об’єкта: продавець уже продавав житло цього року, тож із ціни 2 000 000 грн утримуються 5% ПДФО (100 000 грн), продавець отримує помітно менше, і розумний покупець компенсує це в ціні договору, а не «зверху». Третій варіант, продавець-нерезидент: ставка ПДФО зростає до 18%, тобто 360 000 грн лише податку, і така угода вимагає окремої підготовки. Висновок з прикладу: обов’язкові збори покупця стабільні, 1% держмита плюс 1% пенсійного збору від оцінки, тоді як «роздута» частина суми майже завжди сидить у податковій долі продавця.

Що можна економити, а що не можна

Можна: порівнювати договірні тарифи приватних нотаріусів, запитуючи суму до візиту; обговорити розподіл витрат заздалегідь; планувати календар так, щоб для продавця це був перший продаж у році.

Не можна:

• Занижувати ціну в договорі, податки рахуються від оцінки, а економія перетворюється на донарахування з санкціями та цивільний ризик.
• Відмовлятися від оцінки, без неї угода не відбудеться.
• Пропускати перевірку обтяжень, «економія» на перевірці найчастіше коштує всієї квартири.

До списку легальної економії додається ще один прийом, правильний вибір звітного року для продавця, який планує дві угоди: перенесення другої угоди на новий рік переводить її з 5% ПДФО у нульову пільгу за умови дотримання строку володіння. Це рішення коштує нуль гривень, а економить десятки тисяч. Проти цього стоїть незаконна «економіка» заниження ціни: держмито та пенсійний збір усе одно рахуються від оцінки, тож реальна вигода обмежується часткою ПДФО, а ризики, штрафні донарахування, відповідальність покупця як податкового агента та неможливість довести реальну ціну при спорі.

Що перевіряє нотаріус перед розрахунком витрат

Перед тим як назвати суму, нотаріус витрачає час на перевірку об’єкта в державних реєстрах, і кожна перевірка це реєстровий запит, який входить у технічну роботу:

• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, хто власник, чи є обтяження та арешти;
• Єдиний реєстр заборон, чи не накладена заборона на відчуження;
• Спадковий реєстр, чи не відкрито спадщину після попереднього власника, актуально для «свіжих» об’єктів.

Якщо продавець у шлюбі, додатково потрібна нотаріальна згода другого з подружжя на відчуження (СКУ ст. 65), це окрема заява з окремою платою. Технічний паспорт та правовстановлювальний документ продавець готує самостійно, і відсутність будь-якого з них переносить дату угоди. Повний огляд документів і строків, у матеріалі Договір купівлі-продажу квартири у нотаріуса.

Як розрахувати свою угоду

Найшвидший шлях, запит до нотаріуса з трьома даними: ціна за оцінкою, кількість продажів продавця у році, статус права власності. З цими даними розрахунок, години, без них, дні очікування та повторні відповіді. Кожна