Договір купівлі-продажу квартири у нотаріуса: документи, податки, строки

Коротка відповідь: договір купівлі-продажу квартири в Україні посвідчує нотаріус, без посвідчувального напису угода не породжує правових наслідків (ст. 657 ЦКУ). В один візит нотаріус перевіряє реєстри, посвідчує договір і реєструє перехід права власності. Обов’язкові платежі: держмито 1%, збір до ПФУ 1% від оцінної вартості нерухомості (зазвичай сплачує покупець; ставку та платника на дату угоди підтверджує нотаріус), податки продавця за ст. 172 ПКУ, 0% за перший об’єкт за рік, 5% за другий, 18% для нерезидента. Повний цикл, один-два тижні; посвідчення і реєстрація, один день.

Купівля-продаж квартири, найсуворіша за формою угода з нерухомістю. Ця сторінка, практична карта угоди: документи, податки, строки, типові пастки. Розрахунок витрат у грошах, у матеріалі Скільки коштує оформити квартиру у нотаріуса; огляд усіх договорів, у розділі Нотаріальне посвідчення договорів.

Чому угода дійсна лише у нотаріуса

Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, так вимагає ст. 657 Цивільного кодексу України: без посвідчувального напису перехід права не зареєструють. Нотаріус, який посвідчив договір, виступає державним реєстратором і сам вносить перехід права власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це відповідь на питання «хто робить договір купівлі-продажу»: текст готує, посвідчує та реєструє нотаріус, а сторони підписують і розплачуються, юридично угода завершується того ж дня.

Документи продавця та покупця

Сторона	Документи	Що перевіряє нотаріус
Продавець	Паспорт, код, документи про право власності, експертна оцінка	Право власності, обтяження, правочинність
Продавець (у шлюбі)	Згода другого з подружжя на відчуження	Майновий режим подружжя
Покупець	Паспорт, код	Дієздатність, джерело коштів за потреби
Співвласники	Згоди або особиста участь у підписанні	Частки та порядок спільної власності

До базового набору продавця додаються технічний паспорт, довідка про зареєстрованих осіб та довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги. Покупцю варто витребувати документи про спадщину або попередні угоди, якщо право власності свіже. Типові нюанси: згода другого з подружжя (ст. 65 Сімейного кодексу), якщо квартира придбана у шлюбі, посвідчену згоду оформлюють у будь-якого нотаріуса до візиту; свіжість експертної оцінки, звіт готують на дату угоди; документи на змінене ім’я, свідоцтво про шлюб або зміну імені, інакше реєстр і паспорт «розійдуться».

Покроковий розбір саме квартирної угоди, на сторінці Купівля-продаж квартири; нюанси попередніх домовленостей і завдатку, у матеріалі про попередній договір.

Що перевіряє нотаріус: сім реєстрів

Перед посвідченням нотаріус перевіряє об’єкт і сторін одразу в кількох державних базах:

1. Державний реєстр речових прав, хто власник, чи є співвласники, чи немає обтяжень.
2. Єдиний реєстр заборон, арешти, заборони відчуження, податкові застави.
3. Спадковий реєстр, чи відкривалася спадщина після попередніх власників.
4. Реєстр активних дій в ОДМ, чи не подано заяв про підозрілі дії з об’єктом.
5. Реєстрація місця проживання, зареєстровані особи, зокрема діти.
6. Документи про право власності та технічний паспорт, збіг адреси, площі, поверху.
7. Дієздатність сторін, паспорти, коди, за потреби додаткові підтвердження.

Комунальні борги реєстри не показують: безпечна послідовність, витяг з реєстру прав, довідка про зареєстрованих осіб, довідка про борги, і лише потім завдаток або оплата. Кожна з цих перевірок має власні пастки, розбір у матеріалі Що перевіряє нотаріус перед угодою.

Податки та обов’язкові платежі

Платіж	Ставка	Хто платить	Підстава
Держмито за посвідчення	1% від оцінної вартості, не менше 1 нмдг	за домовленістю сторін	Декрет КМУ «Про державне мито», п. 3 ст. 3
Збір до ПФУ за житло	1% від оцінної вартості нерухомості (зазвичай сплачує покупець)	покупець	Закон України № 4038-IX
ПДФО продавця	0%, перший об’єкт за рік; 5%, другий і наступні; 18%, нерезидент	продавець	ст. 172 ПКУ
Нотаріальний тариф	договірний, за правову та технічну роботу	сторони	тариф нотаріуса
Адмінзбір за реєстрацію права	мінімальний для фізичних осіб (0,1 нмдг)	покупець	Порядок № 868/5

Пільгові правила ст. 172 ПКУ: перший продаж за рік, 0%; нерухомість, отримана у спадщину або в дарунок від родичів першого ступеня,, теж 0% незалежно від кількості угод. Другий і наступні об’єкти, 5%, продаж нерезидентом, 18%.

Приклад: перша за рік квартира оцінною вартістю 1 000 000 грн, держмито 1% (10 000 грн), збір ПФУ 1% (10 000 грн, зазвичай сплачує покупець), податок 0%, плюс тариф нотаріуса. Для другого об’єкта за рік додається ПДФО 5%, точну суму на дату угоди підтверджує нотаріус, тому «другий» продаж вигідніше планувати в наступному році або закладати податки в ціну.

Точні ставки на поточний рік, на сторінці Податки при продажу квартири. Податкові суми фіксують до підписання: хто платить, скільки і з чого, частина домовленості.

Оцінка нерухомості: основа всіх розрахунків

Усі платежі з таблиці рахуються від оцінної вартості, експертної оцінки на дату угоди, а не від ціни з оголошення. Нотаріус перевіряє звіт: дата, адреса й площа мають збігатися з документами. Прострочений звіт, найчастіша причина відкладеної угоди, тому оцінку замовляють безпосередньо перед записом. Оцінна вартість не змінює домовлену ціну: оцінка лише «мінімальна планка» для державних платежів.

Строки: скільки триває угода

Етап	Строк	Залежність
Збір документів та оцінка	від кількох днів	Свіжість оцінки, готовність витягів
Перевірка нотаріусом	1–2 дні до візиту	Реєстри, обтяження, співвласники
Посвідчення договору	Один день	Усі сторони з документами
Реєстрація права власності	День посвідчення або наступні дні	Державний реєстратор
Розрахунки	За схемою угоди	Після реєстрації

Нотаріус вносить дані до Державного реєстру одразу після посвідчення, тож витяг про право власності покупця формується того ж дня. Якщо реєстр тимчасово недоступний, посвідчення все одно відбувається, а реєстраційні дії завершують після відновлення доступу, на юридичну силу договору пауза не впливає.

Порядок розрахунків

Гроші та реєстрація йдуть у зв’язці: покупець не платить до реєстрації, продавець не реєструє до оплати, розірване коло розрізають гарантійні механізми:

• Депозит нотаріуса, кошти до завершення реєстрових дій.
• Акредитив, розкриття після документів, що підтверджують реєстрацію.
• Схов транзакції банку, та сама логіка.

Схему вибирають до підписання, а не на стійці нотаріуса; порядок розрахунків описують у самому договорі. Розписку «отримав гроші» підписують у момент повного розрахунку, після реєстрації або розкриття акредитива; датування розписки «наперед» зрушує ризик на покупця.

Покроковий маршрут угоди

1. Перевірка квартири та продавця, витяги з реєстрів, борги, зареєстровані особи.
2. Оцінка, експертний звіт на дату угоди, основа для податків та мита.
3. Домовленість про ціну та розподіл витрат, письмово.
4. Запис до нотаріуса з повним пакетом.
5. Посвідчення договору.
6. Реєстрація права власності.
7. Розрахунки за вибраною схемою.
8. Передача квартири за актом, ключі, лічильники, підписаний акт.

Типові зриви на кожному кроці, у матеріалі 7 помилок при купівлі квартири; альтернатива купівлі в родині, у порівнянні Дарування чи купівля-продаж.

Кейси з практики

Квартира, придбана у шлюбі. Без нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя договір не посвідчать, згоду оформлюють до візиту або подружжя запрошують на підписання.

Свіжа спадщина або неповнолітній співвласник. Якщо право власності виникло за свідоцтвом про спадщину, нотаріус перевіряє Спадковий реєстр і коло спадкоємців: не всі прийняли, угоду відкладають. Якщо частка належить дитині, без дозволу органу опіки посвідчення неможливе, а дозвіл готують кілька тижнів.

Продавець за кордоном. Відсутня сторона діє через довіреність, видану в консульстві або місцевим нотаріусом, з апостилем чи легалізацією. У довіреності мають бути повноваження продати конкретний об’єкт і ціна або порядок її визначення, замовляти її треба на старті.

Будинок замість квартири. Відчуження житлового будинку завжди йде разом із земельною ділянкою під ним, потрібні окремі документи на землю, витяг із Державного земельного кадастру і перевірка цільового призначення. Деталі, у матеріалі Купівля-продаж будинку із земельною ділянкою.

FAQ

Які документи потрібні для купівлі-продажу квартири?

Продавцеві: паспорт, код, документи про право власності, експертна оцінка на дату угоди, технічний паспорт, згода другого з подружжя, довідка про зареєстрованих осіб. Покупцеві: паспорт та код. Якщо власників декілька, кожен підписує або дає посвідчену згоду. Нотаріус називає повний перелік на день подання: свіжий список економить повторний візит.

Скільки коштує оформити купівлю-продаж квартири?

Витрати складаються з держмита 1% від оцінної вартості, збору до ПФУ 1% (зазвичай сплачує покупець), податків продавця за ст. 172 ПКУ та нотаріального тарифу за правову й технічну роботу. Загальна сума залежить від оцінної вартості, кількості продавців та їхнього статусу. Розрахунок з розкладкою по складових, в окремому матеріалі; точні цифри на день угоди дає нотаріус.

Хто платить податки при продажу квартири?

Податок на доходи, обов’язок продавця; збір до ПФУ 1% від оцінної вартості нерухомості зазвичай сплачує покупець; нотаріальні витрати розподіляються за домовленістю. Продавець, який продає нерухомість уперше за рік, має податкові переваги, деталі на сторінці про податки. Сторони можуть письмово перерозподілити платежі до підписання договору.

Скільки відсотків бере нотаріус при купівлі квартири?

Державна частина, держмито 1% від оцінної вартості за Декретом про державне мито, плюс збір до ПФУ 1% від оцінної вартості нерухомості (зазвичай сплачує покупець). Окремо нотаріус отримує тариф за правову та технічну роботу: це не державна ставка, а вартість послуг конкретного нотаріуса. Питання «скільки відсотків» ставте на записі, а не в день угоди.

Хто готує текст договору купівлі-продажу?

Текст готує нотаріус на основі документів сторін та їхніх домовленостей про ціну, порядок розрахунків і дату передачі. Приносити власний проєкт не потрібно: достатньо узгодити умови. Складні умови, розстрочка, зустрічні зобов’язання, строк звільнення, формулюють до візиту, щоб нотаріус увів їх у текст. Підписують договір обидві сторони особисто або через посвідчену довіреність у присутності нотаріуса.

Чи можна купити квартиру без нотаріуса?

Ні. Для нерухомості обов’язкова нотаріальна форма: договір без посвідчення є недійсним, а перехід права не зареєструють. Простий письмовий договір можливий лише для окремих видів майна, наприклад, транспортних засобів, і то не в усіх випадках. Під виглядом «спрощеного оформлення» без нотаріуса покупець ризикує заплатити за квартиру, яка юридично залишається у продавця.

Чи можна продати квартиру без особистої присутності продавця?

Так, за нотаріально посвідченою довіреністю, в якій мають бути: повноваження продати конкретну нерухомість, ціна або порядок її визначення. Довірен