Договір дарування нерухомості у нотаріуса

Дарування нерухомості: це безоплатна передача права власності, і саме безоплатність визначає весь маршрут: інші податкові правила, інші ризики оспорювання, інша роль згод співвласників. Договір дарування посвідчується нотаріально обов’язково: усна обіцянка або розписка права власності не перереєструють. Ця сторінка присвячена документам, податкам, ризикам та відмінностям від купівлі-продажу; фінансове порівняння двох шляхів наведено у матеріалі Дарування чи купівля-продаж.

Коротко: договір дарування нерухомості у нотаріуса потребує документів про право власності дарувальника, свіжої експертної оцінки, згоди другого з подружжя та співвласників, посвідчення і реєстрації права за обдарованим. Обов’язкова нотаріальна форма встановлена ст. 719 ЦКУ. Податок на дарування нульовий лише для родичів першого ступеня споріднення; для інших резидентів і нерезидентів діють ставки за ПКУ ст. 174.

Коли обирають дарування

Ситуація	Чому дарування підходить
Передача в родині (батьки дарують дітям)	Податкові переваги для близьких родичів
Одружені діти, які отримують майно	Чіткий режим особистого майна у шлюбі
Спадкове планування	Майно переходить за життя дарувальника
Дарування цілої квартири	Покроковий порядок: Дарування квартири
Дарування частки	Окремий маршрут: Дарування частки квартири

Дарування є односторонньо вигідним договором: обов’язок лише в дарувальника, і саме тому закон дає право відмови та скасування в обмежених випадках, а оспорювання спадкоємцями після смерті дарувальника є найпоширенішим ризиком цієї форми.

Порівняння з альтернативами показує межі кожної форми. Купівля-продаж нерухомості у нотаріуса виглядає звичною угодою, але продавець оподатковує дохід за ПКУ ст. 172, тоді як дарування між родичами першого ступеня взагалі звільнене від податку. Договір довічного утримання є інструментом для іншого інтенту: майно передається не безоплатно, а в обмін на зобов’язання утримувати відчужувача довічно, і саме догляд є ціною майна.

Що перевіряє нотаріус перед посвідченням

Нотаріальне посвідчення не зводиться до формального підпису: перед посвідченням нотаріус працює як державний реєстратор прав, і обсяг перевірки визначають Закон «Про нотаріат» та Порядок № 296/5 про вчинення нотаріальних дій. Перевіряються:

• Державний реєстр речових прав: кому належить об’єкт і чи є іпотека або інші обтяження;
• Єдиний реєстр заборон: арешти та заборони відчуження, які блокують будь-яку угоду;
• правовстановлюючі документи: підстава виникнення права, тобто купівля-продаж, спадщина, приватизація; якщо майно нещодавно перейшло у спадок, дані звіряються зі Спадковим реєстром;
• дієздатність сторін: за документами та візуальною оцінкою, з документуванням ретельнішим, ніж для інших угод;
• експертна оцінка: звіт суб’єкта оціночної діяльності на дату угоди, за нормативами ФДМУ.

Після посвідчення нотаріус самостійно реєструє право власності за обдарованим в Державному реєстрі речових прав: окремий візит до реєстраційної служби не потрібен, а витяг з реєстру прав підтверджує запис. Детальний розбір реєстрів і дій нотаріуса наведено у матеріалі Що перевіряє нотаріус перед угодою.

Документи для дарування

• Дарувальник: паспорт, код, документи про право власності, експертна оцінка на дату угоди.
• Дарувальник у шлюбі: згода другого з подружжя, якщо квартира є спільним майном.
• Обдарований: паспорт, код; за потреби згода батьків для неповнолітніх та дозвіл опіки.
• Технічний паспорт, довідка про зареєстрованих осіб, довідка про заборгованість за комунальні послуги.

Якщо дарувальник є пенсіонером або має медичні особливості, нотаріус посилює перевірку дієздатності: дарування є найчастіше оспорюваним типом договору, і нотаріус документує свідомість сторін ретельніше, ніж для інших угод.

Податки при даруванні: ставки за ступенем спорідненості

Податкову сторону дарування визначає ПКУ ст. 174, і ставки різні для різних категорій:

Категорія обдарованого	Податок на дохід	Примітка
Близькі родичі першого ступеня (батьки, подружжя, діти)	Звільнення (0%)	Податок на дохід не нараховується
Інші родичі та сторонні резиденти	5% (ПКУ, пп. 174.2.2)	Рахується від експертної оцінки
Нерезиденти	18% (ПКУ, п. 174.3)	Окремі правила звітності

rada.gov.ua: пп. 174.2.2, 5% (дарування для осіб, крім першого ступеня споріднення), п. 174.3, 18% (нерезиденти), ст. 16-1 ПКУ, додатковий збір (у тексті 5%).

Базою оподаткування є експертна оцінка, а не символічна сума в тексті договору: занижувати оцінку безглуздо й ризиковано. Дарувальник податку не платить: дохід виникає в обдарованого, який подає податкову декларацію, якщо звільнення не застосовується. На оподатковуваний дохід нараховується також додатковий збір у розмірі 5% (ст. 16-1 ПКУ). Повний розбір з цифрами наведено на сторінці Податок на дарування нерухомості. Крім податку, дарування несе нотаріальні витрати: держмито, тариф, реєстрацію права за обдарованим.

Витрати сторін: повна таблиця

Нотаріальні платежі сплачуються за будь-яке дарування нерухомості, незалежно від ступеня спорідненості:

Платіж	Розмір	Підстава
Держмито за посвідчення	1% оцінної вартості	Декрет КМУ «Про державне мито», ст. 3
Збір до ПФУ	1%	ПКУ, за послуги нотаріуса при відчуженні нерухомості
Тариф і правові/технічні послуги нотаріуса	Орієнтир, залежить від нотаріуса	Закон «Про нотаріат»
Реєстрація права власності	У складі дій нотаріуса-реєстратора	Порядок № 296/5

Для родичів першого ступеня загальні витрати зводяться до держмита 1%, збору ПФУ 1% і тарифу: саме це робить дарування родичу найдешевшим маршрутом передати нерухомість. Хто зі сторін сплачує кожен платіж, є договірним питанням: закон не фіксує розподіл, тому домовленість про витрати краще зафіксувати до посвідчення. Точні суми нотаріус розраховує на день подання документів: тарифи переглядаються, і свіжий розрахунок рятує від сюрпризів в день угоди.

Дарування частки квартири

Дарування частки проходить тим самим маршрутом, що й цілий об’єкт, з однією ключовою відмінністю: переважне право купівлі, яке співвласники мають при продажу частки за ст. 362 ЦКУ, на дарування не поширюється. Пропонувати частку співвласникам не потрібно, але якщо частка набута у шлюбі, згода другого з подружжя обов’язкова, як і для цілого об’єкта. Окремий нюанс: подарунок неповнолітньому потребує згоди батьків і дозволу органу опіки, і такі подарунки найчастіше роблять саме батьки та рідні. Документи для частки та особливості посвідчення розібрані на сторінці Дарування частки квартири.

Ризики та як їх зменшити

Дарування оспорюють частіше, ніж купівлю-продаж, бо безоплатність дає спадкоємцям мотив, а дієздатність дарувальника є підставою. Що зменшує ризик:

1. Свіжі медичні документи дарувальника: довідки на день угоди.
2. Повна реєстрова перевірка: нотаріус фіксує право власності та обтяження.
3. Посвідчення з відеофіксацією там, де нотаріус її практикує.
4. Чіткий текст договору: без умов, які закон не допускає.

Умова «доглядати до смерті» належить до договору довічного утримання, а не дарування: змішування цих форм є типова помилка, яка робить договір вразливим.

Закон описує і чесний механізм захисту дарувальника: ст. 727 ЦКУ дає право вимагати розірвання договору дарування нерухомості, якщо обдарований умисно вчинив злочин проти життя, здоров’я або власності дарувальника чи його близьких родичів, а при розірванні майно повертається за ст. 728 ЦКУ. Водночас ст. 721 ЦКУ визнає нікчемними умови, які ставлять дарунок у залежність від чогось на користь дарувальника, тому «дарування з умовою» як конструкція неспроможна.

Кейси з практики

Дарування цілої квартири доньці, яка працює за кордоном. Донька є громадянкою України і залишається податковим резидентом, тому застосовується звільнення першого ступеня: з обов’язкових платежів держмито 1% і збір ПФУ 1% від оцінної вартості. Оцінка на дату угоди обов’язкова навіть для безоплатної передачі.

Дарування частки без «переважного права». Співвласник очікував, що частку спочатку запропонують йому, як при продажу. Переважне право діє лише для відчуження за плату, тож дарування частки третій особі відбулося законно без згоди співвласника, але з згодою другого з подружжя дарувальника, бо частка була набута у шлюбі.

«Дарування за догляд» як помилкова форма. Власниця будинку хотіла посвідчити дарування на особу, яка доглядатиме за нею, з умовою про догляд до смерті. Нотаріус пояснив: умова про утримання в даруванні нікчемна за ст. 721 ЦКУ, а реальний маршрут для такого інтенту є договором довічного утримання, де догляд є зустрічним зобов’язанням і майно передається під реальні гарантії утримувача.

Покроковий маршрут дарування

1. Перевірка права власності та обтяжень.
2. Оцінка на дату угоди: навіть для безоплатної передачі, бо податки та збір рахуються від оцінки.
3. Згоди співвласників та другого з подружжя.
4. Проєкт договору.
5. Посвідчення.
6. Реєстрація права за обдарованим.

FAQ

Які документи потрібні для договору дарування?

Дарувальникові: паспорт, код, документи про право власності, свіжа експертна оцінка, технічний паспорт, згода другого з подружжя для спільного майна. Обдарованому: паспорт та код. Для неповнолітніх: згода батьків та дозвіл опіки. Додатково потрібні довідки про зареєстрованих осіб та заборгованість. Повний перелік нотаріус називає на день подання: вимоги змінюються, і свіжий список економить повторний візит.

Скільки коштує дарування нерухомості?

Витрати складаються з державного мита, нотаріального тарифу та реєстрації права власності; податкова сторона залежить від ступеня спорідненості. Для близьких родичів податок не нараховується, і тоді дарування коштує лише нотаріальні платежі. Точні суми на день угоди дає нотаріус; загальний принцип такий: дарування між близькими родичами дешевше купівлі-продажу саме через податкову складову.

Чи можна відкликати договір дарування?

Після посвідчення та реєстрації майже ні: дарування оспорюється через суд у визначених законом випадках, а не відкликається заявою. До посвідчення дарувальник вільний відмовитися. Підстави оспорювання після угоди: дієздатність дарувальника на день угоди, обман, загроза, помилковість волевиявлення. Саме тому документи про стан дарувальника та реєстрова перевірка перед угодою є не бюрократією, а захистом обох сторін.

Чи оподатковується дарування між родичами?

Дарування між близькими родичами першого ступеня спорідненості не оподатковується: податок не нараховується на вартість подарованої нерухомості. Для інших родичів та сторонніх осіб вартість дарування включається до доходу та оподатковується за загальними ставками. Ступінь спорідненості підтверджують документами: свідоцтвами про народження та шлюб. Повний розбір категорій та ставок наведено на сторінці про податок на дарування.

Що краще: договір дарування чи договір довічного утримання?

Це різні договори під різні цілі. Дарування є безоплатним: дарувальник не отримує жодного зустрічного зобов’язання, а майно переходить обдарованому одразу після посвідчення та реєстрації. Договір довічного утримання є оплатним за суттю: утримувач зобов’язується довічно утримувати відчужувача, і саме догляд є платою за майно. Мета «передати майно родичу без умов» відповідає даруванню; мета «забезпечити собі догляд у старості» вимагає довічного утримання з реальними гарантіями утримувача.

Чи можна укласти договір дарування грошей без нотаріального посвідчення?

Для грошей нотаріальна форма не о