Договір довічного утримання у нотаріуса

Поняття договору довічного утримання (догляду)

Огляд усіх договорів — у розділі Договори у нотаріуса; суміжні угоди: купівля-продаж та дарування.

Договір довічного утримання (догляду), це угода, за якою відчужувач передає набувачу у власність житловий будинок, квартиру чи інше майно, а набувач натомість зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням і доглядом довічно. Відчужувач залишається жити у своєму помешканні до смерті, а набувач отримує право власності лише як заставу виконання обов’язків. Це інструмент для людей похилого віку, які хочуть гарантованої опіки, та для тих, хто готовий цю опіку надати.

На практиці договір оформлюють у нотаріуса у два етапи: спочатку текст і перевірка документів, потім посвідчення та державна реєстрація прав на нерухоме майно. Нижче розглянуто кожен елемент договору, на який звертає увагу нотаріус.

Нормативна база договору

Договір довічного утримання регулюється Цивільним кодексом України, у якому цьому виду договорів присвячено окремий розділ. Процедурні питання посвідчення визначає Закон України «Про нотаріат», зокрема ст. 73 Закону «Про нотаріат», що описує порядок посвідчення договорів відчуження нерухомого майна. Практичні дії нотаріуса, включно з перевіркою документів і реєстрацією заборон, викладені в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженій наказом Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5. Податкові наслідки для сторін визначає Податковий кодекс України, а відображення доходу відчужувача у звітності набувача відбувається через додаток 4ДФ.

Хто може бути відчужувачем і набувачем

Відчужувачем може бути лише фізична особа, яка є власником майна і має повну цивільну дієздатність. Нотаріус обов’язково пересвідчується у дієздатності сторін: якщо є сумніви, він вправі вимагати довідку про перебування на обліку в психоневрологічному диспансері або навіть відмовити у вчиненні дії.

Набувачем за договором може бути дієздатна фізична особа, яка реально здатна виконувати обов’язки з утримання та догляду. Юридичні особи у класичній конструкції цього договору сторонами не виступають, адже закон орієнтований на особисті відносини догляду. Вибір набувача ретельно перевіряйте на етапі підготовки, адже розірвання договору надалі можливе лише за згодою сторін або через суд.

Предмет договору: нерухоме та рухоме майно

Предметом договору може бути житловий будинок, квартира або їх частина, а також інше нерухоме чи рухоме майно. Закон вимагає, щоб майно було в належному стані для забезпечення догляду за відчужувачем: аварійне житло нотаріус не посвідчить як предмет договору.

Під час посвідчення нотаріус перевіряє правовстановлюючі документи, відомості про реєстрацію прав та відсутність обтяжень. Якщо сторони це погоджують, одночасно може укладатися договір іпотеки (застави), який додатково захищає відчужувача: набувач не зможе вільно розпорядитися житлом.

Договір щодо майна у спільній сумісній власності

Якщо нерухомість належить подружжю на праві спільної сумісної власності, відчужити її за договором довічного утримання можна лише за згодою обох. Другий із подружжя підписує згоду, і нотаріус не посвідчить договір без неї. Нерухомість, набута одним із подружжя до шлюбу або в дар, може відчужуватися без згоди, але цей момент нотаріус перевіряє за документами.

Форма та нотаріальне посвідчення договору

Форма договору довічного утримання, це письмова форма з обов’язковим нотаріальним посвідченням. Проста письмова форма не підходить: договір без посвідчення нотаріуса є недійсним, і право власності за ним не зареєструють. Ст. 73 Закону «Про нотаріат» встановлює правила посвідчення договорів відчуження нерухомого майна, зокрема вимогу про місце вчинення дії за місцезнаходженням нерухомості або за місцем однієї зі сторін.

Нотаріус під час посвідчення з’ясовує дієздатність сторін, належність майна, зміст обов’язків набувача та роз’яснює наслідки договору. Посвідчення може відбутися і вдома у відчужувача, якщо він не може приїхати до контори, це поширена практика для людей похилого віку з обмеженою мобільністю.

Документи для посвідчення договору

Пакет документів збирається до візиту, щоб не переносити посвідчення на пізніший час. Орієнтовний перелік:

• паспорти та реєстраційні номери облікових карток платників податків обох сторін;
• правовстановлюючі документи на нерухомість і витяг з державного реєстру прав;
• технічний паспорт або відомості про технічні характеристики помешкання;
• довідки про склад сім’ї чи зареєстрованих осіб на розсуд нотаріуса;
• згода другого з подружжя для майна у спільній сумісній власності;
• оцінка майна для розрахунку платежів.

Точний перелік нотаріус затверджує на попередній консультації, адже Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України дозволяє вимагати додаткові документи залежно від ситуації.

Державна реєстрація договору

Після посвідчення договору набувач не стає власником автоматично: потрібна державна реєстрація прав на нерухоме майно. Нотаріус, як правило, формує заяву одразу під час посвідчення і подає її до реєстру, так що набувач отримує підтвердження права власності без окремого візиту до реєстратора.

Для рухомого майна реєстрація не передбачена, тож момент набуття права власності визначається самим договором. Якщо одночасно оформлюється договір іпотеки (застави), обтяження також реєструється в реєстрі обтяжень рухомого чи нерухомого майна.

Обов’язки набувача: догляд та утримання

Набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача житлом, харчуванням, ліками, в разі потреби доглядом і похованням. Обсяг цих обов’язків описують у договорі максимально конкретно: які витрати щомісяця, хто оплачує комунальні послуги, як надається медичний догляд. Чим детальніше прописані обов’язки, тим простіше довести їх невиконання у суді.

Обов’язки виконуються особисто: передоручити догляд третій особі без згоди відчужувача не можна. Саме особистий характер договору відрізняє його від звичайних майнових угод.

Право проживання відчужувача в помешканні

Незважаючи на перехід права власності до набувача, відчужувач зберігає право проживання в помешканні довічно. Це право не залежить від реєстрації місця проживання і не може бути скасоване набувачем в односторонньому порядку. Виселити відчужувача набувач не має права, а спроби створити нестерпні умови проживання є підставою для розірвання договору.

Заборона відчуження майна

За життя відчужувача набувач не може продавати, дарувати чи обтяжувати майно без дозволу відчужувача, за винятком права застави на забезпечення вимог відчужувача. Заборона відчуження майна фіксується в договорі, а нотаріус вносить запис про це під час державної реєстрації. Такий запис блокує спроби набувача продати помешкання третім особам без відома відчужувача.

Розірвання та припинення договору

Договір діє довічно і припиняється смертю відчужувача: з цього моменту набувач стає повноцінним власником без подальших зобов’язань. Розірвання до цього моменту можливе за взаємною згодою сторін, що теж посвідчується нотаріально, або на вимогу відчужувача у разі невиконання чи неналежного виконання набувачем обов’язків.

Якщо набувач не доглядає відчужувача, той вправі вимагати розірвання договору через суд із поверненням майна. Стаття 756 Цивільного кодексу України передбачає, що за істотне порушення умов відчужувач має право вимагати розірвання і повернення майна. Строк позовної давності для таких вимог обчислюється за загальними правилами цивільного законодавства, а судова практика виходить з того, що навіть невелика, але систематична недбалість у догляді може бути підставою для розірвання. Справи такої категорії розглядаються за правилами Цивільного процесуального кодексу України.

Припинення договору у разі смерті набувача

Ситуація, коли набувач вмирає раніше за відчужувача, виникає частіше, ніж здається. Доля договору залежить від умов, узгоджених сторонами: договір може бути продовжений із спадкоємцями набувача, які приймають спадщину разом з обов’язками, або розірваний на вимогу відчужувача. Якщо спадкоємців немає або вони відмовляються від спадщини, договір припиняється, і майно повертається відчужувачу.

Сценарій на практиці: відчужувачу повідомляють про смерть набувача → нотаріус відкриває спадщину, і спадкоємці зобов’язані продовжити догляд → за відсутності згоди або спадкоємців відчужувач звертається до нотаріуса та суду щодо припинення договору й повернення майна. Саме тому у тексті договору доцільно заздалегідь прописати цю ситуацію.

Чим договір довічного утримання відрізняється від заповіту та дарчої

Ці три інструменти часто плутають, а наслідки у них зовсім різні. Заповіт набирає чинності лише після смерті: власник зберігає повне розпорядження майном, але жодних гарантій догляду не отримує. Договір дарування передає майно негайно і безоплатно, без зустрічних обов’язків. Довічне утримання поєднує гарантії для обох сторін: набувач отримує право власності вже за життя відчужувача, але з забороною розпоряджатися ним, а відчужувач отримує догляд і право проживання.

Критерій	Довічне утримання	Заповіт	Дарування
Коли переходить право власності	за життя, після реєстрації	після смерті	одразу
Обов’язки набувача	утримання і догляд довічно	відсутні	відсутні
Чи можна відчужити майно за життя відчужувача	заборонено без дозволу	спадкодавець вільно розпоряджається	обдарований вільно
Захист відчужувача	право проживання, розірвання через суд	можна змінити заповіт	практично немає
Податкові наслідки	оцінюються за Податковим кодексом України залежно від обставин	спадщина оподатковується залежно від спорідненості	дохід оподатковується, набувач подає додаток 4ДФ у звітності

Оподаткування для сторін визначає Податковий кодекс України: воно залежить від категорії майна і відносин між особами, тому до підписання договору варто окремо порахувати податкові наслідки для відчужувача і набувача.

Скільки коштує договір довічного утримання у нотаріуса

Єдиного тарифу немає: вартість складається з послуг нотаріуса за посвідчення договору, платежів за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та вартості підготовчих документів (витяги, оцінка, погодження). Тарифи відрізняються між державними та приватними нотаріусами і залежать від регіону та ціни майна, тому точну суму дізнайтеся у нотаріуса на попередній консультації, назвавши конкретний об’єкт.

Перед візитом пройдіть короткий чек-лист підготовки:

1. Перевірте документи на майно та відсутність обтяжень.
2. Отримайте згоду другого з подружжя, якщо майно спільне.
3. Обговоріть з набувачем обсяг щомісячних витрат і зафіксуйте його в тексті договору.
4. Пропишіть умови смерті набувача раніше за відчужувача.
5. Складіть акт про поточний стан майна, щоб уникнути спорів.

Договір довічного утримання, це компроміс, у якому виграють обидві сторони лише за чесного виконання обов’язків. Ретельний текст договору і перевірена папка документів зменшують ризики до мінімуму.