Дарування чи купівля-продаж

Коротка відповідь: для передачі нерухомості між батьками, дітьми та подружжям дешевшим і захищенішим у сімейному сенсі зазвичай є дарування. Податок на дохід для найближчих родичів становить 0% (ст. 174 Податкового кодексу України), збір до Пенсійного фонду не нараховується, а квартира, отримана в дар, залишається особистим майном одержувача навіть у шлюбі. Купівля-продаж виграє у трьох випадках: продавець має право на річну пільгу за ст. 172 ПКУ; у родини є інші спадкоємці, здатні оспорювати безоплатну угоду; одержувач планує швидкий перепродаж. Нижче наведено порівняльні таблиці ставок і витрат, умовний розрахунок на квартиру за 1 000 000 грн та чотири родинні сценарії. Детальний розбір механізму дарування дивіться у гайді Договір дарування нерухомості у нотаріуса.

Для деталей дивіться купівлю-продаж нерухомості та податок на дарування. Передача нерухомості в родині, тобто між батьками та дітьми, між подружжям, між братами та сестрами, має два юридичних маршрути: дарування та купівля-продаж. Кожен має власну податкову арифметику, власний ризик оспорювання та власні наслідки для майбутнього продажу. Цей матеріал порівнює два маршрути по кожній осі, з розрахунком, який маршрут коштує менше у яких родинних ситуаціях.

Порівняння за головними критеріями

Критерій	Дарування	Купівля-продаж
Податок для обдарованого/покупця	Немає для першого ступеня	Немає (покупець не отримує дохід)
Податок для дарувальника/продавця	Немає	Залежить від кількості продажів за рік
Пенсійний збір	Не нараховується	Нараховується
Держмито та тариф	Нижче	Вище
Ризик оспорювання	Вище (безоплатність)	Нижче (зустрічне надання)
Шлюбний режим	Особисте майно обдарованого	Спільне майно подружжя
Наслідки для наступного продажу	Пільга продавця не споживається	Пільга першого продажу споживається у році угоди

Податкові ставки: що каже Податковий кодекс

Дарування регулює стаття 174 ПКУ. Ставка залежить від ступеня спорідненості та резидентства одержувача:

Хто отримує подарунок	Ставка податку на дохід	Додатковий збір
Дружина або чоловік, батьки, діти (перший ступінь)	0%	не нараховується
Інші родичі та сторонні особи, резиденти	5%	за чинною ставкою на дату угоди
Нерезиденти	18%	за чинною ставкою на дату угоди

Купівля-продаж регулює стаття 172 ПКУ. Тут значення має не ступінь спорідненості, а календар продажів продавця: перший продаж нерухомості протяг звітного року оподатковується за нульовою ставкою, другий і наступний за ставкою 5%, продаж нерезидентом за 18%. Параметри ст. 172 ПКУ (кількість об’єктів за рік, строк володіння, статус житла) слід звіряти з актуальною редакцією статті на рік угоди.

Додатковий збір нараховується на дохід від продажу нерухомості; на дарування на користь найближчих родичів він не поширюється. Ставки та редакції статей ПКУ наводимо лише з посиланням на актуальний текст; порівняльна таблиця податків при продажу розібрана на сторінці Податки при продажу квартири.

Податкова арифметика

Дарування між батьками та дітьми, між подружжям: податок на дохід не нараховується, бо вартість подарунка не оподатковується для першого ступеня спорідненості. Витрати зводяться до нотаріальних: держмито, тариф, реєстрація.

Купівля-продаж у родині: продавець платить податки за загальними правилами. Якщо це його перший продаж у році та площа в ліміті, податок на дохід не нараховується, і купівля-продаж між родичами стає податково майже еквівалентною даруванню. Але з’являється пенсійний збір, якого в даруванні немає.

Ситуація	Дарування	Купівля-продаж
Батьки → діти, перший продаж не задіяний	Дешевше	Дорожче (пенсійний збір)
Батьки → діти, але батьки продають іншу нерухомість того ж року	Дешевше	Ще дорожче (податок на другий продаж)
Далекі родичі або сторонні	Дорожче (податок на дохід)	Може бути дешевше за пільгою першого продажу
Подружжя	Без податку, особисте майно	Спільне майно за законом

Умовний приклад: квартира вартістю 1 000 000 грн

Цифри нижче є умовним розрахунком для наочності; відсотки взято з наведених джерел, а тариф нотаріуса в кожному випадку свій.

Дарування від матері до доньки (перший ступінь): податок на дохід 0%; збір до ПФУ не нараховується; держмито 1% ціни договору = 10 000 грн; окремо тариф нотаріуса та звіт про оцінку. Обов’язкові платежі державі: близько 10 000 грн.

Купівля-продаж від матері до доньки: продавець здійснює перший продаж у році, тому податок на дохід 0%; збір до ПФУ 1% = 10 000 грн; держмито 1% = 10 000 грн; окремо тариф та оцінка; додатковий збір нараховується на дохід продавця за чинною ставкою. Обов’язкові платежі держави: від 20 000 грн.

Різниця становить щонайменше 10 000 грн на сумі 1 000 000 грн, і вона зростає пропорційно вартості об’єкта. Якщо продавець уже продавав нерухомість цього року, купівля-продаж дорожчає на 5% від ціни: це 50 000 грн у нашому прикладі, тоді як дарування залишається в межах держмита та тарифу.

Витрати сторін: порівняльна таблиця

Платіж	Дарування	Купівля-продаж
Податок на дохід одержувача	0% перший ступінь / 5% інші резиденти / 18% нерезидент (ст. 174 ПКУ)	немає
Податок на дохід відчужувача	немає	0% / 5% / 18% за ст. 172 ПКУ
Збір до ПФУ	не нараховується	1% від вартості
Держмито за посвідчення	1% ціни договору (Декрет КМУ «Про державне мито»)	1% ціни договору (той самий Декрет)
Тариф нотаріуса	за договором про надання послуг	за договором про надання послуг
Звіт про оцінку (ФДМУ)	потрібен	потрібен

Форма договору та реєстрація права

Обидві угоди з нерухомістю вимагають письмової форми: купівля-продаж нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню за ст. 657 ЦКУ, дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню за ст. 719 ЦКУ. «Подарувати на словах» або передати ключі без договору неможливо: без посвідченого договору право власності за новим власником не зареєструють.

Право власності в обох випадках реєструє нотаріус у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: він діє як державний реєстратор відповідно до Закону № 1952-IV та Порядку № 296/5. Це означає, що посвідчення договору та реєстрація права проходять в одного спеціаліста в один день, і окремий візит до реєстраційної служби не потрібен. Для угод, де одна зі сторін перебуває за кордоном, дистанційна підготовка документів вирішується через довіреність, але сам договір усе одно посвідчується нотаріально.

Що перевіряє нотаріус у будь-якій з двох угод

Перелік перевірок не залежить від того, дарування це чи купівля-продаж: Державний реєстр речових прав (належність, обтяження), Єдиний реєстр заборон (арешти, заборони відчуження), Спадковий реєстр (чи не є об’єкт предметом спадкової справи), дієздатність сторін, технічний паспорт, звіт про оцінку. Для купівлі-продажу додається згода другого з подружжя продавця, якщо майно набуте в шлюбі (ст. 65 СКУ); для дарування потрібне підтвердження ступеня спорідненості, від якого залежить ставка податку.

Шлюбний режим: аргумент, який забувають

Майно, отримане в дар, є особистим майном одержувача за ст. 57 СКУ: у разі розлучення воно не ділиться. Майно, куплене в шлюбі, є спільною сумісною власністю за ст. 60 СКУ, навіть якщо кошти дала одна сторона або її батьки.

Саме тому батьки, які допомагають дітям з нерухомістю, часто обирають дарування: квартира залишиться особистим майном дитини незалежно від майбутнього шлюбу. Альтернатива, купівля-продаж з шлюбним договором, який визначає режим, означає додатковий документ та додаткові витрати.

Ризик оспорювання

Дарування оспорюють частіше, ніж купівлю-продаж: безоплатність дає спадкоємцям дарувальника мотив, а дієздатність дарувальника є підставою. Після смерті дарувальника спадкоємці, які не отримали нічого, звертаються до суду.

• Дарування: ризик оспорювання вищий; захистом є свіжі медичні документи, реєстрова перевірка, якісне посвідчення.
• Купівля-продаж: зустрічне надання зменшує мотив оспорювання; ризик нижчий.

Для ситуацій, де в родини є інші спадкоємці з напруженими відносинами, купівля-продаж є безпечнішою формою, навіть якщо дешевша.

Окремий механізм дає ст. 727 ЦКУ: дарування може бути скасовано, якщо обдарований вчинив умисний злочин проти життя, здоров’я або власності дарувальника. Крім того, договори оспорюють за загальними підставами недійсності ЦКУ: обман, помилка, тиск, недієздатність на день угоди. Посвідчений договір з реєстровою перевіркою та медичними документами дарувальника витримує такі спори частіше, ніж угода, оформлена без нотаріуса.

Наслідки для наступного продажу

Подарунок не споживає річну пільгу одержувача: коли обдарований вирішить продати квартиру, правила ст. 172 ПКУ застосовуються до нього як до будь-якого власника. А от продавець у договорі купівлі-продажу споживає пільгу в році угоди: якщо він продає другу нерухомість того ж року, застосовується ставка 5%.

Для дітей, які планують продати отриману квартиру, порядок простий: подарунок цього року не заважає продати його наступного року на загальних підставах, а ось схема «продати батькам сьогодні, щоб дитина продала завтра» ламає пільгу продавця вже в першій угоді.

Коли який маршрут обирають

Дарування обирають, коли:

• Передача між батьками та дітьми або подружжям.
• Потрібен режим особистого майна у шлюбі.
• Продаж у найближчому майбутньому не планується.
• Спадкове планування: майно переходить за життя.

Купівля-продаж обирають, коли:

• Продавець має річну пільгу за ст. 172 ПКУ.
• В родині є інші спадкоємці з напруженими відносинами.
• Потрібен документ з зустрічним наданням, міцніший проти оспорювання.
• Йде подальший продаж, ланцюг з пільгами.

Сценарії: чотири родинні ситуації

1. Батьки дарують квартиру доньці перед її шлюбом. Виграє дарування: 0% податку, без збору до ПФУ, і головне, квартира стане особистим майном доньки, яке не ділиться при розлученні.

2. Батько продає квартиру сину, а сам цього ж року відчужує інше житло. Купівля-продаж дорожчає: другий об’єкт у календарі продавця означає ставку 5% від ціни. Дарування залишає обидві угоди в межах держмита та тарифу.

3. Тітка передає квартиру племіннику (другий ступінь спорідненості). Дарування тягне 5% податку для одержувача; купівля-продаж при пільзі першого продажу дає 0% для продавця плюс 1% збору до ПФУ. Суми стають порівнянними, і вирішальними стають немайнові аргументи: безоплатна форма несе ризик оспорювання, платна забезпечує зустрічне надання.

4. Дарування онуку, який живе за кордоном і є нерезидентом. Дарування означає 18% податку для одержувача; купівля-продаж, якщо продавець є резидентом з річною пільгою, дешевша: покупець-нерезидент податку не платить.

Часті помилки при виборі маршруту

1. «Продати за символічну ціну» замість дарування далекому родичу. Податок рахується від вартості не нижче оцінної, тому «економія» не працює, а ризик оспорювання безоплатної за змістом угоди лишається.
2. Не врахувати податкове резидентство одержувача. Ставка 18% за ст. 174 ПКУ застосовується до дарування на користь нерезидента; звіряйте статус до підписання.
3. Забути про згоду другого з подружжя продавця (ст. 65 СКУ): без неї нотаріус не посвідчить купівлю-продаж спільної квартири.
4. Розраховувати на нульову ставку при другому продажу в році. Пільга за ст. 172 ПКУ стосується першого об’єкта; другий і наступний оподатковуються за 5%.
5. Обирати дарування при конфлікті з іншими спадкоємцями без розуміння ризику оспорювання: посвідчений договір витримує суд, але краще не створювати привід для спору взагалі.

Як прийняти рішення

Розрахунок для конкретної родини потребує трьох вхідних даних: ступінь спорідненості, кількість продажів у році та план наступного продажу. Без цих даних універсальної відповіді немає: у двох родинних парах з однаковою квартирою вигідний маршрут може бути різним.