Податки при продажу квартири у 2026 році

Пряма відповідь: якщо ви продаєте перший об’єкт житла протягом календарного року, податок на дохід (ПДФО) становить 0%, і продавець платить лише збір до Пенсійного фонду 1%. Якщо це другий і наступний об’єкт за рік, застосовується ПДФО за чинною ставкою за ПКУ на дату угоди з суми, що перевищує 60 мінімальних зарплат (п. 172.2 ПКУ). Держмито 1% платить покупець, продавця воно не стосується. Умови пільги та повний порядок дій сторін описані в гайді Купівля-продаж квартири: покрокова угода; нижче: ставки, розрахунок і крайні випадки.

Таблиця податків і зборів при продажу квартири у 2026 році

Редакція норм: чинна редакція ПКУ на дату публікації (Податковий кодекс України, ст. 172).

Платіж	Хто платить	Ставка	База	Правова основа
ПДФО, перший об’єкт житла за рік	Продавець	0%	,	ПКУ ст. 172, п. 172.1
ПДФО, другий і наступний об’єкт за рік	Продавець	Чинна ставка за ПКУ на дату угоди	Сума перевищення над 60 мінімальними зарплатами (п. 172.2 ПКУ)	ПКУ ст. 172
ПДФО, продавець-нерезидент	Продавець	18%	Дохід від продажу	ПКУ ст. 172, п. 172.2
Збір до Пенсійного фонду	Продавець	1%	Оціночна або договірна вартість (вища)	ПКУ пп. 14.1.179
Держмито	Покупець	1% (не менше 1 нмдг)	Оціночна або договірна вартість (вища)	Декрет КМУ «Про державне мито», ст. 3
Послуги нотаріуса	За домовленістю	Індивідуально	,	Тариф контори

Умови звільнення від ПДФО (п. 172.1 ПКУ): не більше одного об’єкта житла за рік, права власності не менше 3 років, продаж не частіше ніж раз на рік, об’єкт не використовувався у підприємницькій діяльності. Ці чотири умови діють сукупно, що підтверджено висновком за чинною редакцією п. 172.1 ст. 172 ПКУ.

Приклад розрахунку: квартира за 1 500 000 грн

Оціночна вартість є базою для держмита, збору ПФУ і податків. Якщо договірна ціна вища за оцінку, платежі рахують від більшої суми, тому занижувати ціну в договорі безглуздо: нотаріус усе одно працює зі звітом про експертну грошову оцінку (суб’єкт оціночної діяльності, регулювання ФДМУ).

Сторона	Платіж	Розрахунок	Сума
Продавець	Збір ПФУ 1%	1 500 000 × 1%	15 000 грн
Продавець	ПДФО (перший об’єкт)	звільнення п. 172.1	0 грн
Покупець	Держмито 1%	1 500 000 × 1%	15 000 грн
Обидві	Послуги нотаріуса	за тарифом контори	індивідуально

Для другого об’єкта за рік додається ПДФО за чинною ставкою на дату угоди, причому не з усієї суми, а лише з перевищення над 60 мінімальними зарплатами станом на 1 січня звітного року; точну суму порогу у гривнях на рік угоди підкаже нотаріус або роз’яснення ДПС.

Коли ПДФО 0%: три умови пільги

1. Один об’єкт за рік. Продали квартиру в березні, а гараж або дачу в листопаді? Платіж за другим договором уже підпадає під оподаткування за чинною ставкою на дату угоди.
2. Строк володіння. Для нерухомості, набутої у власність понад 3 роки тому, пільга діє; для свіжих правовстановлюючих документів, ні.
3. Раз на рік. Повторний продаж житла протягом того самого року пільги не отримує, навіть якщо це інший об’єкт.

Пільга не застосовується, якщо продавець, підприємець, а квартира використовувалась у бізнесі, або якщо дохід отримує нерезидент: для нього діє ставка 18% незалежно від кількості об’єктів.

Хто подає декларацію і що перевіряє ДПС

Продавець є декларантом. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу (обов’язкова форма за ст. 657 ЦКУ) супроводжується передаванням відомостей про угоду до податкової за місцем проживання продавця. Нотаріус як державний реєстратор прав реєструє перехід права у Державному реєстрі речових прав, а дані про дохід фіксуються автоматично, тож приховати суму не вдасться. Декларація за підсумками року подається до 1 травня наступного року; податкове зобов’язання за результатами перегляду, до 1 серпня. Якщо продаж іде під завдатком за попереднім договором, дохід виникає лише за основним договором, а не при внесенні завдатку.

Продаж успадкованої або подарованої квартири

Податкові наслідки залежлять не від способу набуття, а від строку володіння та кількості об’єктів за рік: і спадок, і дарування в межах п. 172.1 звільняються від ПДФО на тих самих умовах. Різниця в документах: спадщину підтверджує свідоцтво про право на спадщину, дарування, договір дарування (ст. 719 ЦКУ). Якщо успадковано частку, а продається квартира цілком з іншими співвласниками, першочергове право купівлі часток (ст. 362 ЦКУ) відпадає на етапі пропозиції часток співвласникам. Порівняння варіантів передачі житла родичам у матеріалі Дарування чи купівля-продаж.

FAQ

Який податок платять при продажу першої квартири у 2026 році?

При продажу першого об’єкта житла за календарний рік ПДФО становить 0% за п. 172.1 ст. 172 ПКУ за умови володіння понад 3 роки та продажу не частіше ніж раз на рік. Продавець сплачує збір до Пенсійного фонду 1% від оціночної або договірної вартості (вищої). Держмито 1% є обов’язком покупця.

Скільки податків при продажу другої квартири за рік?

Застосовується ПДФО за чинною ставкою на дату угоди, але не з усієї суми доходу, а лише з перевищення над 60 мінімальними зарплатами станом на 1 січня звітного року (п. 172.2 ПКУ). Плюс збір до ПФУ 1% від бази. Порогове значення у гривнях залежить від розміру мінімальної зарплати на 01.01.2026: точну суму на день угоди підкаже нотаріус або роз’яснення ДПС.

Хто платить податок при продажу квартири: покупець чи продавець?

Продавець платить ПДФО (якщо не діє пільга) і збір до Пенсійного фонду 1%. Покупець платить держмито 1% за Декретом КМУ «Про державне мито». Закон не закріплює жорсткого розподілу: сторони можуть домовитися про інше до посвідчення договору, і нотаріус відображає домовленість у тексті. На практиці розподіл «продавець платить ПФУ, покупець платить держмито» є стандартом ринку.

Чи треба продавцю подавати декларацію після продажу квартири?

Так, якщо податкове зобов’язання виникає (продаж другого об’єкта за рік, продаж нерезидентом, продаж об’єкта, використаного у бізнесі). Декларація подається до 1 травня року, наступного за роком продажу. Якщо діє пільга п. 172.1 ПКУ (перший об’єкт), податкове зобов’язання не виникає, але фіксація угоди в реєстрах відбувається автоматично, і податкова бачить дохід незалежно від наявності декларації.

Зв’язок з нами

Плануєте продаж квартири у 2026 році і хочете точно знати всі платежі до підписання? Запишіться на консультацію: розрахуємо ПДФО, збір ПФУ та держмито на вашу суму за чинною редакцією ПКУ, підготуємо договір і перевіримо об’єкт у Державному реєстрі речових прав. Витрати на саму угоду з розкладкою по складових описані в огляді Скільки коштує оформити квартиру у нотаріуса; повний перелік документів і процедуру наведено на сторінці Договір купівлі-продажу квартири у нотаріуса.

---

Джерела:

1. Податковий кодекс України, стаття 172, zakon.rada.gov.ua (чинна редакція ПКУ на дату публікації)
2. Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито», zakon.rada.gov.ua
3. Роз’яснення ДПС щодо оподаткування доходів від продажу нерухомості, tax.gov.ua (чинна редакція ПКУ)
4. Цивільний кодекс України, стаття 657, zakon.rada.gov.ua