За п’ятнадцять років роботи з угодами з нерухомістю ми бачили одні й ті самі помилки: покупці та продавці роблять їх повторювано, і кожна коштує часу, грошей або всієї угоди. Нотаріус бачить ці помилки на стійці, коли виправити їх уже дорого. Цей матеріал, сім найчастіших помилок з поясненням, чому вони дорогі та як їх уникнути до візиту до нотаріуса.

Коротка відповідь: майже всі дорогі помилки при купівлі квартири робляться до візиту до нотаріуса, а не на стійці: аванс без реєстрової перевірки, стара оцінка, непогоджені витрати, відсутні згоди співвласників і другого з подружжя, розрахунок готівкою до реєстрації, занижена ціна в договорі та забуті зареєстровані особи. Нижче, сім помилок, які нотаріус бачить найчастіше, наслідок кожної та конкретний захист: що перевірити, з ким погодити та які документи підготувати до запису.

Помилка 1. Купівля без перевірки обтяжень до авансу

Аванс змінює переговорну позицію: після нього відмова від угоди, втрата коштів. Покупці вносять аванс, а потім дізнаються про заставу банку або арешт судового виконавця.

Як уникнути: реєстровий витяг та перевірка обтяжень, до внесення авансу, а не після. Нотаріус проводить реєстрову перевірку обов’язково, але після авансу час працює проти покупця. Повний перелік перевірок, у матеріалі Що перевіряє нотаріус перед угодою.

Перевірка до авансу, це три реєстри та три документи: витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (право власності та обтяження), Єдиний реєстр заборон (арешти й заборони відчуження), Спадковий реєстр (чи не відкрито спадкову справу, що стосується об’єкта), плюс довідка про зареєстрованих осіб, правовстановлюючий документ і технічний паспорт. Така перевірка, звичайна робота з документами; розірвання після авансу, це спір, повернення коштів і довге очікування. Якщо продавець ухиляється від перевірки до авансу, це не формальність, це перший сигнал про об’єкт.

Помилка 2. Стара оцінка

Оцінка на дату угоди, вимога, а не побажання: оцінка минулого місяця не підходить для угоди цього тижня. Покупці приходять з оцінкою, зробленою для іншої угоди, і витрачають день на повторний візит до оцінювача.

Як уникнути: оцінку замовляють після досягнення домовленості про ціну та перед записом до нотаріуса; свіжість, частина вимоги.

Оцінка, не формальність для папки: від оціночної вартості рахуються держмито 1%, збір до Пенсійного фонду 1% і податки продавця, тому прострочений звіт означає не лише повторний візит до оцінювача, а й неправильну розрахункову базу для всіх платежів угоди. Звіт про оцінку готують суб’єкти оціночної діяльності за стандартами, затвердженими ФДМУ. Практичний порядок: ціна погоджена → замовляється оцінка → береться запис до нотаріуса на дату після готовності звіту. Оцінка «наперед, на всяк випадок», зроблена до досягнення домовленості про ціну,, гроші, витрачені на папку, яка не підійде для угоди.

Помилка 3. Домовленість «потім» про витрати

«Розберемося на стійці», фраза, після якої починається спір: держмито, тариф, пенсійний збір, реєстрація, оцінка, кожна складова потребує рішення про те, хто платить. На стійці з двома сторонами, які чекають угоди, переговори про витрати, найдорожча форма переговорів.

Як уникнути: домовленість про розподіл витрат, письмова, до візиту. Розкладка витрат, у матеріалі Скільки коштує оформити квартиру у нотаріуса.

Перелік для письмової домовленості короткий: держмито за посвідчення, збір до ПФУ, тариф нотаріуса за прейскурантом, вартість звіту про оцінку, банківська схема розрахунків (акредитив, схов або депозит нотаріуса) і перевірка документів. Розміри обов’язкових платежів визначені законом, розподіл між сторонами не визначений ніким, тому він має бути в тексті домовленості, а не в очікуваннях сторін. Повна таблиця платежів, нижче в цьому матеріалі.

Помилка 4. Відсутня згода співвласника або другого з подружжя

Квартира у спільній власності, продавець у шлюбі, співвласник не підписав, угода зупиняється на стійці: нотаріус не посвідчує договір без згоди всіх, хто має її дати.

Як уникнути: перед записом, визначити всіх, чиє майно та чиї згоди потрібні. Співвласники підписують або дають посвідчені згоди; другий з подружжя, те саме. Час на збір згод закладають у календар угоди.

Правова основа тут проста: розпорядження спільним майном подружжя потребує згоди другого з подружжя (ст. 65 Сімейного кодексу України), а якщо продається частка, інші співвласники мають переважне право купівлі (ст. 362 ЦКУ), і нотаріус перевіряє його дотримання. Якщо серед власників або зареєстрованих у житлі, неповнолітні, потрібна згода органу опіки та піклування (ст. 12 Закону «Про охорону дитинства»). Коли хтось зі сторін за кордоном, згоду посвідчують у консульстві або у місцевого нотаріуса з подальшим апостилем, такі документи готують до пошуку покупця, а не до дня запису.

Помилка 5. Розрахунки до реєстрації без схеми застави

Гроші передані, реєстрація не відбулася, покупець без грошей та без права; продавець з грошима та мотивом не реєструвати. Готівка до реєстрації без схеми застави, максимальний ризик покупця, який зберігається десятиліттями.

Як уникнути: депозит нотаріуса, акредитив або схов банку, кошти розкриваються після документів про реєстрацію. Схему вибирають до підписання, не на стійці.

Механіка захисту: кошти резервуються до підписання, на депозиті нотаріуса, в акредитиві або у схові банку; договір підписується, документи подаються на реєстрацію; після підтвердження реєстрації права власності кошти розкриваються продавцеві. Нотаріус, який посвідчив договір, сам здійснює державну реєстрацію права у Державному реєстрі речових прав в межах того самого провадження (Закон № 1952-IV), тому момент «документи подано, право зареєстровано» документально фіксується, і саме він, а не «слово продавця», має запускати розкриття коштів. Схему і банк вибирають до підписання; на стійці вибір гарантії, це вже не вибір, а тиск.

Помилка 6. Занижена ціна в договорі

«Економія на податках», податкова база не може бути нижчою за оцінку: податки рахуються від оцінки, а не від заниженої цифри. Заниження не економить нічого, але створює два ризики: донарахування з санкціями та цивільний ризик, при розірванні покупець повертає лише суму з договору.

Як уникнути: ціна в договорі, за оцінкою. Реальна економія від заниження, нуль; реальний збиток, санкції та судовий ризик. Податкова сторона угоди, на сторінці Податки при продажу квартири.

Арифметика проста: податкова база при продажу житла, ціна за договором, але не нижча за оціночну вартість, тому заниження не зменшує ні держмито (1% оцінки), ні збір ПФУ (1% оцінки), ні податки продавця. Що заниження реально змінює, захист покупця: при розірванні договору повертається сума, зазначена в документі, і реальні платежі доводиться доводити окремо, банківськими виписками, якщо розрахунок був безготівковим, і майже нічим, якщо готівковим. Занижена ціна, це згода продавця на «економію», за яку платить покупець.

Помилка 7. Ігнорування зареєстрованих осіб

У квартирі зареєстровані особи, які не є власниками: після угоди вони мають право користування, і виселення, судова справа з невизначеним результатом. Покупці перевіряють право власності, але забувають про зареєстрованих.

Як уникнути: довідка про зареєстрованих осіб до угоди; у договорі, зобов’язання продавця зняти реєстрацію всіх осіб до передачі. Кого неможливо зняти, питання для переговорів до, а не після підписання.

Право користування житлом не зникає автоматично при зміні власника: особа, зареєстрована у квартирі, зберігає його, поки не зніметься з реєстрації або поки суд не вирішить інакше. Особливий випадок, діти: відчуження житла, у якому проживає дитина, можливе лише за згодою органу опіки та піклування, і нотаріус не посвідчить договір без неї. Якщо продавець обіцяє «всіх виписаю після угоди», зобов’язання має бути в тексті договору, а частину коштів доцільно тримати до фактичного зняття з реєстрації. Без письмового зобов’язання гарантія покупця, тільки слово людини, яку ви вперше бачите в житті.

Що нотаріус перевіряє обов’язково, і що залишається на покупцеві

Нотаріус діє за Законом України «Про нотаріат» і Порядком вчинення нотаріальних дій (№ 296/5): встановлює особи сторін, перевіряє право власності, обтяження, згоди та правомочність угоди, а після посвідчення реєструє право власності покупця в Державному реєстрі речових прав. Але межа цієї перевірки, законність угоди, а не комерційні інтереси покупця: ціна, доцільність покупки, схема розрахунків, заборгованість за комунальними платежами та спроможність продавця виконати обіцянки «після угоди», предмет вашої підготовки. «Нотаріус усе перевірить», помилка номер нуль: реєстрова перевірка захищає від незаконної угоди, але не від невигідної.

Платежі, які забувають погодити заздалегідь

Більшість «спорів на стійці», про цю таблицю. Розміри обов’язкових платежів визначені законом, тому погоджувати треба не суми, а розподіл між сторонами:

Платіж	Розмір	Коментар
Держмито за нотаріальне посвідчення	1% оціночної вартості	Декрет КМУ «Про державне мито» (ст. 3)
Збір до Пенсійного фонду України	1% оціночної вартості	сплачується при посвідченні договору
ПДФО продавця	0% / 5% / 18%	ст. 172 ПКУ: залежить від кількості об’єктів за рік, строку володіння та резидентства
Військовий збір	за чинною редакцією ПКУ	рахується разом із ПДФО від оціночної вартості
Тариф нотаріуса	за прейскурантом	правові та технічні роботи з підготовки й посвідчення
Оцінка та банківська схема	за тарифами оцінювача і банку	акредитив, схов або депозит нотаріуса

Ставки податків беруться за чинною редакцією ПКУ на дату угоди; повний розрахунок на конкретну суму, у матеріалі за посиланням у помилці 3.

Зведена таблиця

№	Помилка	Наслідок	Захист
1	Без перевірки обтяжень до авансу	Втрата авансу або розірвання	Реєстрова перевірка до авансу
2	Стара оцінка	Повторний візит, зрив строку	Свіжа оцінка перед записом
3	Витрати «потім»	Спір на стійці, зрив угоди	Письмова домовленість до візиту
4	Без згоди співвласників	Зупинка угоди	Згоди зібрані до візиту
5	Гроші до реєстрації	Втрата коштів	Депозит, акредитив, схов
6	Занижена ціна	Санкції, цивільний ризик	Ціна за оцінкою
7	Зареєстровані особи	Суди про користування	Довідка + зобов’язання в договорі

Два випадки з практики

Кейс 1, завдаток без перевірки. Покупець вніс завдаток за квартиру і тільки потім замовив витяги: у Єдиному реєстрі заборон виявилася заборона відчуження за судовою справою продавця. Посвідчення договору стало неможливим, поки заборона не знята, а продавець зняти її не міг. Завдаток повернули за домовленістю, бо домовленість була письмовою,, але час на пошук, перевірки та переговори покупець втратив безповоротно. Реєстрова перевірка до завдатку, це звичайна процедура з документами; після завдатку та сама перевірка перетворюється на переговори про повернення грошей. Для орієнтиру: якщо сторона, яка одержала завдаток, порушує домовленість, вона зобов’язана повернути його у подвійному розмірі (ст. 571 ЦКУ), але це правило працює лише тоді, коли домовленість була письмовою.

Кейс 2, згода за кордоном. Продавець у шлюбі, квартира набута у шлюбі, другий з подружжя працює в іншій країні. На запис прийшли без згоди, угода зупинилася: за ст. 65 СКУ посвідчення неможливе без згоди другого з подружжя. Згоду підготували дистанційно, посвідчили в консульстві й подали на наступний запис; угода відбулася. Коштувало це часу, якого можна було уникнути однією дією: включити згоду в пакет документів до оголошення про продаж. Угоди з однією зі сторін за кордоном, буденність, тому згоди та документи, що посвідчуються за кордоном, плануються до авансу, а не після.

Чек-лист покупця до візиту до нотаріуса

1. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності та обтяження.
2. Перевірка в Єдиному реєстрі заборон, арешти й заборони відчуження.
3. Перевірка Спадкового реєстру, чи не відкрито спадкову справу, що стосується об’єкта.
4. Довідка про зареєстрованих осіб, хто зберігає право користування.
5. Правовстановлюючий документ і технічний паспорт об’єкта.
6. Свіжий звіт про оцінку за стандартами ФДМУ, оціночна вартість на дату угоди.
7. Згоди: друге з подружжя (ст. 65 СКУ), співвласники, орган опіки та піклування за наявності дітей.
8. Письмова домовленість про розподіл витрат, держмито, збір ПФУ, тариф, оцінка, банківська схема.
9. Обрана схема розрахунків: депозит нотаріуса, акредитив або схов банку.
10. Календар угоди: аванс, запис, розкриття коштів, з запасом часу на документи.

Договір купівлі-продажу, один із багатьох, які посвідчує нотаріус: повний перелік договорів і витрат сторін, у розділі Договори у нотаріуса.

Загальний принцип

Сім помилок мають спільну природу: економія часу на початку угоди, яка перетворюється на втрату часу, грошей або всієї угоди в кінці. Кожна виправляється до візиту до нотаріуса, переліком документів, свіжою оцінкою, письмовою домовленістю, схемою розрахунків. Повний маршрут угоди по кроках, на сторінці Купівля-продаж квартири: покрокова угода.

Практичний висновок із сімох помилок: переговори про ціну, лише половина підготовки угоди. Друга половина, документи, згоди, свіжа оцінка, схема розрахунків і письмовий розподіл витрат. Покупець, який приходить із готовим пакетом, завершує угоду за один візит; покупець, який готує документи на стійці, повертається сюди ж ще кілька разів, і кожен візит коштує часу та грошей обох сторін.

FAQ

Яка найпоширеніша помилка покупців квартири?

Покупка без перевірки обтяжень до внесення авансу: після авансу переговорна позиція змінюється, і виявлена застава або арешт стає проблемою покупця. Захист, реєстрова перевірка до авансу: право власності, обтяження, зареєстровані особи. Нотаріус проводить реєстрову перевірку обов’язково, але після авансу час працює проти покупця, перевірку роблять до домовленості, а не після.

Чому не варто занижувати ціну в договорі?

Податкова база не може бути нижчою за експертну оцінку, податки рахуються від оцінки, а не від заниженої цифри, тому податкова економія нульова. Крім того, занижена ціна створює два ризики: податкове донарахування з санкціями та цивільний ризик, при розірванні або спорі покупець повертає лише суму з договору, а не реальну ціну. Заниження, економія, яка перетворюється на збиток у двох напрямках.

Як захистити розрахунки при купівлі квартири?

Кошти передавати після реєстрації права власності, а зв’язку забезпечувати гарантійними механізмами: депозит нотаріуса, акредитив або схов банку, кошти розкриваються після документів про реєстрацію. Готівка до реєстрації без схеми застави, максимальний ризик покупця. Схему розрахунків вибирають до підписання договору; спроба вирішити це на стійці, ознака незавершеної домовленості.

Що робити, якщо в квартирі зареєстровані чужі люди?

До угоди, довідка про зареєстрованих осіб; у договорі, зобов’язання продавця зняти реєстрацію всіх осіб до передачі. Якщо зареєстровані особи не знімаються добровільно, питання вирішується до підписання: через переговори, суд або відмову від угоди. Після підписання виселення зареєстрованих, судова справа з невизначеним результатом, і краще не купувати проблему, а відмовитися від угоди або знизити ціну.

Чи можна купити квартиру без нотаріуса?

Ні. Договір купівлі-продажу житла підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню за ст. 657 Цивільного кодексу України, і саме нотаріус, який посвідчив договір, забезпечує подальшу державну реєстрацію права власності покупця. «Спрощені» схеми без нотаріуса не створюють права власності та створюють ризик недійсності угоди. Тому питання не в тому, чи йти до нотаріуса, а в тому, наскільки підготовленим до нього прийти: реєстрові перевірки, згоди, оцінка та схема розрахунків, до запису.

Джерела

1. Цивільний кодекс України, ст. 657, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості
2. Сімейний кодекс України, ст. 65, згода другого з подружжя на розпорядження спільним майном
3. Податковий кодекс України, ст. 172, оподаткування доходу від продажу нерухомості
4. Декрет КМУ «Про державне мито», ст. 3, мито 1% за посвідчення договорів відчуження нерухомого майна

Зв’язок з нами

Ми бачимо ці помилки щодня та допомагаємо уникнути їх до візиту: запишіться на консультацію через Контакти, з повним переліком документів для вашої угоди.