Попередній договір купівлі-продажу у нотаріуса

Попередній договір купівлі-продажу: це юридично зобов’язальний документ, а не «домовленість на словах». За статтею 635 Цивільного кодексу України сторони зобов’язуються у визначений строк укласти основний договір на умовах, уже погоджених у попередньому. Для нерухомості висновок один: попередній договір має бути посвідчений нотаріусом, бо форма основного договору обов’язково нотаріальна, і усний чи «папірний без посвідчення» варіант не захищає ані покупця, ані продавця. Нижче: що обов’язково має бути в тексті, що відбувається після 2022 року з платежами за майбутнє житло, що робити, якщо сторона ухиляється, і які документи бере нотаріус. Сусідні питання угоди: у матеріалі Договір купівлі-продажу квартири у нотаріуса.

Що фіксує попередній договір

Попередній договір не передає право власності: воно переходить лише за основним договором, зареєстрованим у Державному реєстрі речових прав. Попередній фіксує інше: намір сторін і каркас майбутньої угоди. Поки основний договір не укладений, продавець вільний обтяжувати майно далі, тому реальні гарантії покупцеві дають не слова в передмові, а конкретні умови:

Умова в попередньому договорі	Що фіксує	Наслідок, якщо відсутня або розмита
Сторони та їхні повноваження	Паспортні дані, згода другого з подружжя, згоди співвласників	Оспорювання угоди; правочин без потрібної згоди може бути визнаний недійсним
Предмет	Адреса, кадастровий номер, площа, посилання на право власності	Немає предмета, немає зобов’язання укласти основний договір
Ціна або порядок її визначення	Сума, валюта, прив’язка до оцінки на день основного договору	«Ціна за домовленістю» відкриває шлях до торгу на стійці нотаріуса
Строк укладення основного договору	Конкретна дата або подія	Зобов’язання припиняється: ч. 3 ст. 635 ЦКУ
Порядок погодження умов, яких не вистачає	Процедура на випадок непогоджених істотних умов	Спір навіть про дрібниці стає підставою зриву
Розрахунки та відповідальність	Схема грошей, задаток або завдаток, штрафи	Немає ціни невиконання, немає стримування

Строк: найкоротша частина договору і найдорожча помилка

Зобов’язання за попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений у встановлений строк (ч. 3 ст. 635 ЦКУ). Це працює в обидва боки: не лише ухильний продавець звільняється від належного покупцеві, а й покупець, який «не встиг» із грошима, втрачає підставу вимагати продовження угоди. Другий нюанс того ж правила: якщо жодна зі сторін не направила іншій пропозицію про укладення, зобов’язання теж припиняється. Тому строк ставлять реальний, із запасом на збір документів, оцінку та згоди, а не «колись до кінця року».

Гроші: задаток, завдаток і заборона платежів за майбутнє житло

З 2022 року діє правило, яке змінило ринок новобудов: за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості будь-які платежі на підтвердження зобов’язання та інші фінансові зобов’язання сторін, крім штрафних санкцій, не допускаються (ч. 5 ст. 635 ЦКУ, закон № 2518-IX). Так само обов’язково нотаріальне посвідчення таких попередніх договорів.

Для готової нерухомості закон заборони не містить, і сторони часто фіксують у попередньому договорі завдаток: платіж, який за виконання угоди зараховується в ціну, а за провини сторони або залишається в продавця, або повертається покупцю подвійно. Головне: правильно назвати платіж. Сума «на задаток» без формулювань про подвійне повернення в суді може обернутися звичайним авансом, який повертається просто так. Схему грошей і розподіл витрат закривають до підписання, а не на підписанні. Сума залежить від ціни нерухомості за експертною оцінкою на день угоди, тому єдина цифра «за все» на ринку не існує.

Який нотаріус посвідчує і які документи бере

Попередній договір щодо нерухомості посвідчує будь-який нотаріус України: територіального обмеження немає, тож угоду про київську квартиру можна закрити в іншому регіоні, де сторонам зручно. Це відрізняє попередній договір від основного, посвідчення якого прив’язане до місця розташування нерухомості. Посадові особи органів місцевого самоврядування такий правочин не посвідчують: попередній договір щодо нерухомості проходить повноцінну нотаріальну процедуру.

Сторона	Документи	Що перевіряє нотаріус
Продавець	Паспорт, код, документи про право власності	Право, обтяження, арешти, правочинність
Продавець у шлюбі	Згода другого з подружжя на відчуження	Майновий режим подружжя
Співвласники	Згоди або особиста участь під час посвідчення	Частки та порядок спільної власності
Покупець	Паспорт, код	Дієздатність, обсяг повноважень представника

Нотаріус перевіряє майно в державних реєстрах, роз’яснює зміст і наслідки договору обом сторонам і лише потім посвідчує. Повний перелік перевірок: у матеріалі Що перевіряє нотаріус перед угодою.

Якщо сторона ухиляється від основного договору

Необґрунтоване ухилення від укладення основного договору коштує винній стороні збитків, завданих простроченням (ч. 2 ст. 635 ЦКУ), якщо договором або законом не встановлено інше. На практиці це працює так: друга сторона направляє письмову пропозицію про укладення договору на погоджених умовах, фіксує строки і, коли відповіді немає, іде до суду: з позовом про спонукання до укладення договору та стягнення збитків, а обчислення строку позовної давності починається з порушення права. Судове рішення у справах з посвідчених договорів спирається на чіткий текст: чим детальніше умови, тим менше простору для доводів про «негодування». Типові зриви угод у цілому: в огляді 7 помилок при купівлі квартири.

FAQ

Чи обов’язково посвідчувати попередній договір купівлі-продажу у нотаріуса?

Для нерухомості: так. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору (ч. 1 ст. 635 ЦКУ), а купівля-продаж нерухомого майна посвідчується нотаріально, тому посвідчення потрібне вже на попередній стадії. Для договорів щодо рухомого майна достатньо письмової форми, хоча сторони можуть посвідчити його добровільно: це посилює доказову силу. Усний попередній договір у спірній ситуації фактично недоведений.

Чим попередній договір відрізняється від договору про наміри?

Договір про наміри, меморандум чи протокол не створюють обов’язку укласти основний договір, якщо в них немає прямого волевиявлення сторін надати документу сили попереднього договору: так прямо сказано в ч. 4 ст. 635 ЦКУ. Попередній договір, навпаки, зобов’язує: у нього є предмет, ціна, строк і наслідки ухилення. Лист намірів підходить для початку переговорів; коли сторони серйозні і вже внесли гроші або зняли об’єкт з продажу, потрібен саме попередній договір у нотаріуса.

Що буде, якщо не укласти основний договір у строк?

Зобов’язання за попереднім договором припиняється (ч. 3 ст. 635 ЦКУ): продавець повертається до вільного розпорядження майном, а сума, якщо вона вносилася, вирішується за назвою платежу: завдаток залишається у продавця, аванс повертається. Сторона, яка необґрунтовано ухилилася від укладення, відшкодовує збитки, завдані простроченням (ч. 2 ст. 635). Якщо збитки перевищують суму завдатку, їх доводиться доводити документально: договори, оцінка, витрати.

Чи можна внести гроші за майбутнє житло за попереднім договором?

За попереднім договором щодо об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості платежі на підтвердження зобов’язання та інші фінансові зобов’язання сторін, крім штрафних санкцій, не допускаються: це ч. 5 ст. 635 ЦКУ, чинна з 2022 року. Для готової нерухомості закон такої заборони не містить: сторони фіксують завдаток або аванс із чітким формулюванням наслідків недоукладення. Продавцю «майбутньої» квартири, який пропонує внести гроші за попереднім договором, варто показати норму закону.

Скільки коштує посвідчити попередній договір?

Витрати складаються з державного мита, плати за нотаріальну дію та супутньої технічної роботи: реєстрових перевірок, витягів. Сума залежить від ціни нерухомості за експертною оцінкою на день угоди, тому єдина цифра «за все» на ринку не існує. Структура повних витрат на купівлю-продаж з розкладкою по складових: в окремому матеріалі Скільки коштує оформити квартиру у нотаріуса; точний розрахунок на день візиту дає нотаріус.

Зв’язок з нами

Стороните угоду, але продавець ще збирає документи, або покупцеві потрібен час на розрахунок? Запишіться на консультацію: підготуємо попередній договір, який витримає строк і суд, назвемо точний перелік документів та розрахуємо витрати на поточний день. Сума залежить від ціни нерухомості за експертною оцінкою на день угоди, тому єдина цифра «за все» на ринку не існує. Питання податків майбутнього договору: на сторінці Податки при продажу квартири.