Договір оренди нерухомості у нотаріуса

Поняття та призначення договору оренди

Цей вид договору входить у кластер Договори у нотаріуса; для порівняння з відчуженням житла — купівля-продаж та дарування.

Договір оренди, це угода, за якою орендодавець передає орендарю майно у користування на певний строк за плату. Правовою основою є Цивільний кодекс України, який регулює оренду нерухомого майна, житла та земельних ділянок.

Такий документ захищає обидві сторони: орендар отримує право користування, а власник має підставу вимагати плату і повернення майна в належному стані. Усні домовленості такого захисту не дають.

У якій формі укладається договір оренди нерухомого майна

Загальне правило: договір оренди нерухомого майна укладається у письмовій формі. Для житла письмова форма прямо передбачена статтею 811 ЦК України. Усна домовленість, навіть із передачею грошей і ключів, не створює повноцінного договору оренди нерухомості.

Письмова форма не дорівнює нотаріальній. Документ достатньо підписати обом сторонам, якщо законом не встановлене спеціальне вимоги до форми.

Коли нотаріальне посвідчення договору оренди є обов’язковим

Нотаріальне посвідчення договору обов’язкове лише тоді, коли це прямо встановлено законом. Для житла та звичайних приміщень Цивільний кодекс України такого вимоги не містить. Натомість для оренди земельних ділянок обов’язкове посвідчення передбачене Законом України «Про оренду землі».

Наслідки недодержання обов’язкової форми визначає частина 4 статті 209 ЦК України: правочин, для якого законом встановлене нотаріальне посвідчення, є недійсним, якщо форма не додержана. Тому перед підписанням варто перевірити, чи не потрапляє ваш об’єкт під спеціальні правила.

Добровільне нотаріальне посвідчення за бажанням сторін

Сторони можуть посвідчити договір у нотаріуса навіть тоді, коли закон цього не вимагає. Таке посвідчення додає впевненості: нотаріус перевіряє особи учасників, їхню дієздатність і документи на майно.

Для орендаря це знижує ризик зіткнутися з людиною, яка не є власником, а для власника зменшує шанси на спір щодо змісту умов. Витрати на послугу зазвичай нижчі за ціну можливого конфлікту.

Порівняння двох варіантів оформлення

Критерій	Письмова форма без нотаріуса	Нотаріальне посвідчення
Вимога закону для житла	Достатньо	За бажанням сторін
Перевірка власника та документів	Сторони роблять самостійно	Нотаріус перевіряє під час посвідчення
Ризик підпису неуповноваженою особою	Високий	Мінімальний
Підстава для державної реєстрації права користування	Так	Так
Додаткові витрати	Відсутні	Плата за нотаріальну дію

Обов’язкові умови договору оренди

Без суттєвих умов договір вважається неукладеним. У тексті мають бути:

• об’єкт оренди: точні дані, що дозволяють ідентифікувати нерухомість (адреса, площа, кадастровий номер для землі);
• орендна плата: розмір і порядок внесення;
• строк оренди або вказівка, що договір укладається на невизначений строк;
• сторони: повні паспортні дані фізичних осіб або реквізити юридичних осіб.

Для житла стаття 811 ЦК України вимагає письмової форми, а зміст доповнюють умови про користування житлом і оплату послуг.

Права та обов’язки сторін

Орендодавець зобов’язаний передати майно у стані, придатному для користування, і не перешкоджати користуванню. Орендар зобов’язаний користуватися майном за призначенням, своєчасно платити та підтримувати його у належному стані.

У договорі варто прямо розписати: хто робить поточний і капітальний ремонт, хто платить комунальні послуги, чи має право орендар тримати тварин, робити перепланування або пускати інших людей. Чіткі формулювання тут знімають більшість побутових конфліктів.

Орендна плата та порядок внесення

Розмір, форма і строки внесення орендної плати визначаються договором, а базові правила встановлені статтею 762 ЦК України. Плата може бути грошовою, натуральною або у вигляді поліпшень майна, якщо сторони так домовилися.

У тексті фіксують суму, валюту, дату платежу, спосіб передачі грошей і порядок підтвердження оплати. Для фізичних осіб корисно прописати, що плата передається банківським переказом: виписка з рахунку стає доказом у спорі.

Строк та пролонгація договору оренди

Сторони визначають строк самостійно: місяць, рік, кілька років або невизначений строк. Якщо строк не прописаний, договір вважається укладеним на невизначений строк, і кожна сторона може відмовитися від нього, попередивши іншу заздалегідь.

Пролонгацію оформляють двома способами: новим договором або додатковою угодою про продовження. Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку за відсутності заперечень орендодавця, договір відновлюється на той самий строк на невизначений час.

Документи для нотаріального посвідчення

Набір документів залежить від об’єкта, але базовий перелік такий:

• паспорти та коди обох сторін (для юридичних осіб: установчі документи, витяг з ЄДР, документи представника);
• правовстановлюючий документ на нерухомість;
• витяг або інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав;
• технічний паспорт для житла чи нежилого приміщення;
• кадастровий витяг для земельної ділянки;
• згода співвласників або другого з подружжя, якщо це потрібно.

Для оренди земельної частки (паю) додатково потрібні документи, що підтверджують право на пай, і дані про нормативну грошову оцінку ділянки. Для нежилого приміщення нотаріус перевіряє призначення об’єкта та відсутність обмежень у реєстрі прав.

Перевірка власника та документів на нерухомість

Перед підписанням переконайтеся, що людина, яка здає майно, справді є власником. Дані реєстру речових прав відкриті, і витяг можна отримати онлайн. Звіряйте прізвище в реєстрі з паспортом, а не з усними запевненнями.

Перевіряються також обтяження: арешти, іпотека, заборони відчуження. Якщо власників кілька, потрібна згода всіх. Нотаріус під час посвідчення проводить власну перевірку, і саме тому добровільне посвідчення часто виглядає як страховка від шахрайства.

Порядок оформлення договору у нотаріуса покроково

1. Сторони узгоджують умови: об’єкт, плату, строк, розподіл обов’язків.
2. Збирають документи на нерухомість і паспортні дані учасників.
3. Записуються до нотаріуса і передають документи на перевірку.
4. Нотаріус готує або перевіряє проєкт договору, роз’яснює умови.
5. Сторони підписують договір у присутності нотаріуса, він посвідчує документ.
6. За потреби реєструється право користування нерухомістю.

Акт приймання-передачі майна

Акт приймання-передачі фіксує фактичну передачу майна та його стан на момент передачі. У ньому описують меблі, техніку, лічильники, дефекти й показники комунікацій.

Цей документ захищає обидві сторони при поверненні майна: без акта довести, що пошкодження виникли під час оренди, майже неможливо. Акт оформляють двічі: при передачі орендарю і при поверненні власнику.

Державна реєстрація права користування нерухомістю

Договір оренди нерухомого майна, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації права користування. Реєстрація проводиться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Без реєстрації право орендаря не діє щодо третіх осіб: покупець майна або новий кредитор власника може не знати про оренду. Заявлення на реєстрацію подає одна зі сторін, зазвичай орендар, адже саме він зацікавлений у захисті свого права.

Оренда з правом викупу

Договір оренди з правом викупу поєднує користування майном із можливістю його придбати. У Цивільному кодексі України така модель прямо передбачена: якщо орендар внесе викупну ціну, майно переходить у його власність.

У тексті обов’язково фіксують викупну ціну, порядок зарахування орендних платежів у рахунок викупу і момент переходу права власності. Такий договір потребує ретельнішого формулювання умов, тому його посвідчення у нотаріуса виправдане навіть тоді, коли закон цього не вимагає.

Суборенда нерухомості

Суборенда можлива лише за згодою орендодавця. Орендар не має права самостійно передавати орендоване майно у користування третім особам, якщо договір або закон не дозволяють інше.

Умову про суборенду краще вирішити одразу: або прямо заборонити, або дозволити з письмовою згодою власника на кожен випадок. Суборендар не набуває прав проти орендодавця, а відповідальність перед власником залишається на основному орендарі.

Розірвання договору оренди

Договір розривається за взаємною згодою, з підстав, передбачених договором, або в судовому порядку. Цивільний кодекс України дає кожній стороні право вимагати розірвання при суттєвих порушеннях: орендодавець, якщо орендар не платить або псує майно, орендар, якщо майно непридатне для користування.

Розірвання оформляють письмово, а повернення майна фіксують актом приймання-передачі. Якщо договір був посвідчений у нотаріуса, розірвання теж краще оформити нотаріально: це виключає спори про сам факт припинення відносин.

Сценарій: оренда квартири на три роки

Ситуація: власник квартири й орендар домовилися про три роки оренди з правом викупу.

Кроки: сторони готують договір з умовами про плату, строк і викупну ціну, збирають документи на квартиру, звертаються до нотаріуса, який перевіряє реєстр прав і посвідчує договір. Після підписання оформлюють акт приймання-передачі та реєструють право користування в Державному реєстрі речових прав.

Результат: орендар має зареєстроване право користування, яке діє проти третіх осіб, а власник отримує документ, у якому зафіксовані і плата, і механізм викупу. Джерела правової основи: Цивільний кодекс України (закон № 435-15) та Закон України «Про нотаріат» (№ 3425-12), перевірено за посиланнями zakon.rada.gov.ua станом на 12.09.2026.