Купівля-продаж квартири: покрокова угода

Договір купівлі-продажу квартири обов’язково посвідчується нотаріусом згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України. Нотаріус перевіряє об’єкт у державних реєстрах, підтверджує волевиявлення сторін і реєструє перехід права власності покупцю протягом одного робочого дня після підписання договору.

Скільки коштує угода купівлі-продажу квартири

Податкові ставки та приклади — на сторінці Податки при продажу квартири; огляд кластера — купівля-продаж нерухомості.

Вартість складається з обов’язкових платежів та послуг нотаріуса. Держмито становить 1% від оціночної або договірної вартості (що вища) згідно зі статтею 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито».

Платіж	Хто платить	Ставка	База розрахунку	Правова основа
Державне мито	Покупець	1% (не менше 1 нмдг)	Оціночна або договірна вартість (вища)	Декрет КМУ «Про державне мито», ст. 3
Збір до Пенсійного фонду	Покупець (типово)	1%	Оціночна або договірна вартість (вища)	ПКУ ст. 1.18, пп. 14.1.179
ПДФО при продажу першого об’єкта за рік	Продавець	0%	не застосовується	ПКУ ст. 172, п. 172.1
ПДФО при продажу другого об’єкта за рік	Продавець	5%	Перевищення над 60 розмірами мінімальної зарплати (п. 172.2 ПКУ)	ПКУ ст. 172, п. 172.2
Послуги нотаріуса	За домовленістю	Індивідуально	не застосовується	Тариф нотаріальної контори

Приклад: для квартири за оцінкою 1 500 000 грн (перший продаж за рік) покупець сплачує 15 000 грн держмита та послуги нотаріуса, а покупець: 15 000 грн збору ПФУ і 0 грн ПДФО. Для другого об’єкта за рік додається 5% ПДФО з перевищення порогу.

Документи для угоди купівлі-продажу квартири

Документи продавця

• Паспорт громадянина України або ID-карта
• Оригінал витягу з Державного реєстру речових прав (дійсний 30 днів)
• Правовстановлюючий документ: попередній договір, свідоцтво про спадщину, договір дарування
• Технічний паспорт БТІ (якщо не завантажений в електронний реєстр)
• Звіт про експертну грошову оцінку суб’єкта оціночної діяльності
• Довідки про відсутність боргів за комунальні послуги, внески ОСББ та про зареєстрованих осіб
• Нотаріальна згода другого з подружжя для майна, набутого в шлюбі (стаття 65 СКУ)

Документи покупця

• Паспорт громадянина України або ID-карта
• Реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП)
• Згода другого з подружжя, якщо кошти спільні (стаття 65 СКУ)

Якщо сторона діє через представника, потрібна нотаріально посвідчена довіреність із правом продажу або купівлі конкретного об’єкта.

Що перевіряє нотаріус перед угодою

Нотаріус діє згідно із Законом України «Про нотаріат» та Порядком вчинення нотаріальних дій (наказ Міністерства юстиції України № 296/5) і перед посвідченням договору перевіряє:

1. Державний реєстр речових прав: право власності, обтяження (іпотека, арешт)
2. Єдиний реєстр заборон: заборони відчуження
3. Спадковий реєстр: відкриті спадкові справи на продавця
4. Державний реєстр обтяжень рухомого майна: заборони боржника
5. Реєстр судових рішень: спори щодо об’єкта
6. Єдиний демографічний реєстр і реєстр ДРАЦС: особа, дієздатність та шлюбний статус сторін

Процедура укладення договору купівлі-продажу

Крок 1. Підготовка документів (3–7 робочих днів)

Продавець замовляє звіт про оцінку, отримує витяг з Державного реєстру речових прав та довідки про борги. Покупець готує кошти. Загальні правила посвідчення договорів описано в матеріалі Договори у нотаріуса.

Крок 2. Перевірка об’єкта нотаріусом (1 робочий день)

Нотаріус проводить правову експертизу та перевірку в реєстрах, після чого складає проєкт договору.

Крок 3. Підписання договору (1 робочий день)

Сторони особисто з’являються до нотаріуса. Нотаріус зачитує договір, з’ясовує волевиявлення та посвідчує його. Покупець розраховується з продавцем: готівкою, через банківську ячейку або безготівково.

Крок 4. Реєстрація права власності (1 робочий день)

Нотаріус як державний реєстратор вносить запис про перехід права власності до Державного реєстру речових прав протягом одного робочого дня згідно із Законом № 1952-IV. Покупець отримує витяг з реєстру.

Оподаткування при продажу квартири

Стаття 172 Податкового кодексу України звільняє продавця від ПДФО при відчуженні першого об’єкта житла протягом звітного року. При продажу другої квартири за рік ПДФО 5% застосовується до суми, що перевищує 60 розмірів мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного року (п. 172.2 ПКУ). Збір до Пенсійного фонду 1% продавець сплачує незалежно від кількості проданих об’єктів. Детальний розрахунок наведено в матеріалі Податки при продажу квартири.

Попередній договір та завдаток

Якщо покупець хоче забронювати квартиру до повного розрахунку, сторони укладають попередній договір (стаття 635 ЦКУ). Він також посвідчується нотаріусом і передбачає завдаток або заставу. Як скласти його без ризиків, описано в матеріалі Попередній договір купівлі-продажу у нотаріуса.

Завдаток підтверджує наміри покупця: якщо угода зривається з вини покупця, завдаток залишається продавцю, а якщо з вини продавця, повертається у подвійному розмірі.

Чи потрібна згода подружжя на купівлю квартири

Стаття 65 Сімейного кодексу України вимагає нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя на договори щодо спільного майна та договори, що потребують державної реєстрації. Купівля квартири є саме таким договором, тому нотаріус перевіряє згоду подружжя покупця.

Виняток: шлюбний договір із роздільним режимом майна, за якого згода не потрібна, а власність реєструють за договором. Квартира, придбана у шлюбі за спільні кошти, стає спільною сумісною власністю подружжя (стаття 60 СКУ), навіть якщо реєстрація оформлена на одного з них.

Джерела

1. Цивільний кодекс України, стаття 657, zakon.rada.gov.ua
2. Податковий кодекс України, стаття 172, zakon.rada.gov.ua
3. Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито», zakon.rada.gov.ua
4. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV, zakon.rada.gov.ua

Часті запитання

Скільки часу займає угода купівлі-продажу квартири через нотаріуса?

Від звернення з повним пакетом документів до витягу про право власності минає 2–3 робочі дні. Підготовка документів продавцем триває 3–7 днів, а реєстрація права власності відбувається протягом одного робочого дня після підписання договору. Загалом від збору документів до реєстрації минає 5–10 робочих днів.

Які документи потрібні для купівлі-продажу квартири у нотаріуса?

Продавець приносить паспорт, правовстановлюючий документ, витяг з Державного реєстру речових прав, технічний паспорт, звіт про оцінку, довідки про борги та зареєстрованих осіб, а для майна, набутого в шлюбі, згоду другого з подружжя. Покупцю достатньо паспорта та РНОКПП. Якщо діє представник, додається нотаріальна довіреність.

Хто платить держмито і податки при купівлі-продажу квартири?

За усталеною практикою держмито 1% сплачує покупець, а збір до Пенсійного фонду 1% платить продавець. Закон не закріплює обов’язкового розподілу: сторони можуть домовитися інакше до підписання. ПДФО за ст. 172 ПКУ становить 0% для першого об’єкта за рік і 5% з перевищення пільгового порогу для наступних.

Чи потрібна оцінка нерухомості для нотаріуса?

Так. Від експертної грошової оцінки рахують держмито, збір ПФУ і поріг ПДФО, тому нотаріус працює з офіційним звітом суб’єкта оціночної діяльності. Прострочена оцінка стане підставою для відмови в посвідченні. Якщо договірна ціна вища за оцінку, платежі рахують від більшої суми, тому занижувати ціну в договорі ризиковано для обох сторін.

Що перевіряє нотаріус перед посвідченням договору?

Нотаріус перевіряє право власності та обтяження в Державному реєстрі речових прав, заборони в Єдиному реєстрі заборон, спадкові справи, шлюбний статус через ДРАЦС і зареєстрованих осіб. Також підтверджує дієздатність сторін та відповідність техпаспорта реєстровим даним. Мета: виключити оспорювання угоди третіми особами після реєстрації права за покупцем.